Что лучше сдавать в аренду?

Что лучше сдавать в аренду?

Бизнес на прокате — отличное направление для малого бизнеса. Аренда позволяет потребителю сэкономить, а услуги проката сегодня в тренде так называемой «экономики участия», пришедшей на смену экономике владения.

Для крупных городов услуга проката давно вошла в обыденную жизнь. В аренду сдают машины, офисы, инструмент, одежду и т.д. И все это находит своего потребителя. Высокий спрос на данную услугу объясняется популяризацией разумного потребления и стремлению людей сэкономить. Активность сервиса возрастает в период кризисов. Что для большинства отраслей – тяжелые времена, то для прокатного бизнеса толчок роста.

Идея предоставлять вещи в аренду обычно реализуется начинающими предпринимателями, которые стараются начинать с минимальных затрат и простой схемы работы. По сути, эту сферу деятельности можно назвать частично пассивным видом заработка, поскольку все равно вам придется ухаживать за вещами, которые вы предлагаете в аренду. Техника нуждается в ремонте, одежда – в химчистке. Но все это мелочи. Можно считать, что бизнес на прокате – один из самых простых с точки зрения организации и ведения.

За границей данный вид услуг уже давно очень востребован. Рынок развивается вместе с идеей shared economy — так называемой «экономикой участия», когда потребители предпочитают не владеть, а пользоваться вещами.

Люди позитивно относятся к такой перспективе. В России идея активно набирает обороты, предприниматели придумываются новые сервисы аренды. По данным социального опроса, 45% россиян готовы брать в пользование различные вещи других людей.

Чтобы открыть бизнеса на прокате необходим стартовый капитал – его объем зависит от стоимость вещей, которые вы планируете сдавать в аренду. Суммы могут варьироваться в пределах от 10 тыс. рублей до 3 млн. рублей и выше. Все зависит от идеи и вашего бюджета.

Содержание

Как выбрать подходящую идею для домашнего производства

Для этого необходимо ответить на несколько вопросов:

  • Какие товары люди активно берут в аренду?

  • Какой уровень конкуренции в нише?

  • Сколько вложений потребуется?

  • Сколько на этом реально заработать?

  • Есть ли у данной идеи перспективы развития?

Ответив себе на эти вопросы, можно оценить любую бизнес-идею с точки зрения предпринимательских возможностей, прибыльности и перспектив.

Фотокабинка

Вложения: 220 тыс. руб.

Суть идеи заключается в том, чтобы сдавать в прокат фотокабинку для различных мероприятий. В последние годы среди россиян стали популярны бумажные снимки, сделанные в фотобудках. На взгляд современных молодых людей «олдскульно». На это повлияло развитие инстаграма и использование фотобудок как развлечение на праздники. Фотокабина снабжается набором шуточной бутафории и используется на свадебных торжествах, корпоративах и т.д.

Для запуска бизнеса вам достаточно: купить оборудование, арендовать площадь, приобрести расходные материалы и запустить рекламу. Фотокабина с качественной фотоаппаратурой будет стоить около 200 тыс. рублей. На все остальное уйдет еще около 15 тыс. рублей. Зарабатывать можно около 50 тыс. рублей чистой прибыли. Подробнее об этом виде бизнеса можно узнать .

Прокат платьев

Вложения: от 20 тыс. рублей

Предоставление платьев в аренду – достаточно популярная и прибыльная услуга, поскольку за ней обращаются многие представительницы прекрасного пола. На любом знаменательном событии каждая женщина хочет выглядеть безупречно. Однако не всегда есть средства, чтобы покупать дорогостоящие наряды. Прокат платьев – разумная альтернатива, позволяющая экономить. А для предпринимателя – это хорошая идея заработка.

Чтобы реализовать эту идею, не нужно много денег и сил. Главное — предпринимательская жилка и чувство вкуса: благодаря этому вы сможете выгодно купить и успешно заработать. Сумма капитала здесь не играет серьезной роли. Опытные предприниматели утверждают, что открыть бизнес по прокату платьев можно даже с бюджетом в 20 тыс. рублей. О том, как это сделать, подробно читайте . Такой сервис актуален только для крупных городов с населением не менее 500 тыс. человек.

3. Книги напрокат

Вложения: от 50 тыс. рублей

Интересная идея сервиса, который заменяет обычные библиотеки. Суть идеи заключается в том, чтобы предоставлять книгу в аренду. Клиенту достаточно зайти на сайт, заказать книги – и сервис пришлет их почтой (или с курьером). Можно взять книгу в аренду на любое время (оплачивая тариф по дням), а потом вернуть по почте. Учитывая популярность чтения и высокие цены на бумажные книги, эта идея может успешно реализоваться на рынке.

Прокат ювелирных украшений

Вложения: от 300 тыс. рублей

Услуга проката ювелирных украшений набирает популярность. Она будет актуальна для невест, выпускниц и других девушек, которые подбирают украшение для вечернего выхода. Доход формируется от поступления посуточной и почасовой арендной платы за прокат ювелирных украшений. Данный способ заработка находится в категории средней надёжности, так как по имеющимся оценкам, рентабельность бизнеса составляет до 30%.

Игровые приставки в аренду

Вложения: от 50 тыс. рублей

Суть идеи заработка заключается в том, чтобы сдавать игровую приставку посуточно. Но прежде чем затевать такой бизнес, проверьте спрос. Для этого разместите объявление на сайты типа «Авито”, «Юла”, «Из рук в руки”, сделайте посты в городские группы в соцсетях. А потом оцените, сколько человек откликнулось на ваше объявление или хотя бы просмотрело его.

Если спрос есть, можно покупать игровую приставку. Наиболее популярные XBox и PlayStation. Их стоимость в среднем составляет 30 тыс. рублей. Также нужно приобрести диски с играми. Такая услуга будет актуальна среди молодежи. Также можно предоставлять игровую приставку как развлечения на мероприятиях.

Прокат велосипедов/велошеринг

Вложения: от 100 тыс. рублей

Популяризация здорового образа жизни и появление велодорожек на городских улицах увеличивают спрос на прокат велосипедов. Люди стали чаще кататься на велосипедах и чаще их приобретать. А те, у кого нет возможности купить велосипед или просто негде его хранить, обращаются к услугам проката.

Для запуска бизнеса необходимо заключить с мэрией города договор об аренде торговой точки и закупить оборудование – для начала достаточно 10-15 велосипедов. На это уйдет около 100 тыс. рублей. Прокат велосипедов актуален в теплое время года – с мая по октябрь. Но на зимний период можно переквалифицироваться и организовать точку проката санок, ледянок и т.д., чтобы не терять место. Бизнес прибыльный и малозатратный. Доходность бизнеса может достигать до 300% — это позволяет окупить первоначальные вложения за несколько месяцев. Подробнее об открытии велопроката можно узнать

Смежная и более трендовая ниша — открытие службы велошеринга. Такой бизнес потребует не только закупки нескольких сотен велосипедов, но и затрат на создание мобильного приложения и обеспечения безопасности велостанций. Подробнее об открытии велошеринга с парком на 300 велосипедов можно прочитать .

Прокат игрушек на радиоуправлении

Вложения: от 10 тыс. рублей

Идея бизнеса заключается в том, чтобы представлять игрушки на радиоуправлении в прокат. Лучше всего для этого подойдет территория торгового центра, где расположена детская игровая зона. Такие игрушки привлекают внимание не только детей, но и взрослых.

Сдавать в аренду можно машинки, вертолеты, роботы, летающие рыбы с гелием и т.д. Такая точка проката занимает всего пару квадратных метров. С минимальными вложениями можно реализовать прибыльное дело, которое будет приносить 2 — 3 тыс. рублей в день. Мини-бизнес окупается за первую же неделю и способен приносить в месяц около 50 тыс. рублей.

Звуковая аппаратура для организации мероприятий

Вложения: от 200 тыс. рублей

Суть бизнеса: предоставление музыкальной и световой аппаратуры во временное пользование. Все данное оборудование нужно для организаторов мероприятий: свадеб, корпоративов, презентаций, концертов и т.д.

Профессиональное оборудование стоит дорого, поэтому объем стартового капитала может варьироваться от 200 тыс. рублей до нескольких миллионов. Чтобы приобрести микшерный пульт и несколько активных колонок, потребуется минимум 200 000 рублей. Зарабатывать на этом можно 50-150 тыс. рублей в месяц.

Прокат детских электромобилей

Вложения: от 200 тыс. рублей

Идея подходит для начинающих предпринимателей с минимальным бюджетом. Это несложный в управлении и прибыльный бизнес. Услуга популярна у детей младшего школьного и дошкольного возраста. Так что даже при невысокой цене проката можно неплохо зарабатывать. Имейте в виду, что прокат детских авто – бизнес сезонный, поэтому располагайтесь в многолюдном месте, например, в парке, чтобы окупить первоначальные вложения.

Для старта необходимо около 200 тыс. рублей. Конечно, можно уложиться и в меньшую сумму, но и зарабатывать вы будете значительно меньше. Ежемесячная прибыль проката детских автомобилей составит около 70 — 120 тыс. рублей. Окупить первоначальные вложения можно за 2-3 месяца.

В зимний сезон можно запустить прокат санок и ледянок. Еще один вариант сделать бизнес круглогодичным – открыть прокат в крупном торговом центре. Так вы решите сразу две проблемы: с сезонностью и хранением инвентаря. Подробнее об открытии проката детских автомобилей можно прочитать .

Прокат спортивного и туристического снаряжения

Вложения: от 300 тыс. рублей

Сегодня многие задумываются о здоровье и ведут активный образ жизни. В связи с этим растет спрос на спортивно-туристический инвентарь. Палатки, лодки, лыжи, коньки, ролики, скейтборды и т.д. – мало кто имеет в собственности все необходимые предметы. Для таких людей и работает прокат спортивного инвентаря. С каждым годом это направление становится все более востребованным.

Сдача офиса на час

Вложения: от 20 тыс. рублей

Фрилансеры, индивидуальные предприниматели, работающие дома, не имеют своего офиса. Но иногда им приходится проводить встречи с клиентами. Для таких случаев существует сервис, предлагающих сдавать офис в краткосрочную аренду.

На предоставлении подобных услуг можно организовать прибыльный бизнес. Начальный капитал будет минимальным – около 20 тыс. рублей. Предпринимателю необходимо найти подходящее офисное помещение с хорошими условиями, с оргтехникой и арендовать его с правом сдачи в субаренду.

Желательно, чтобы офис находился в центре, потому что зачастую там и есть деловая активность. Сдавать офис на час можно адвокатам, преподавателям, психологам, фотографам, предпринимателям, которые продают различные товары и проводят презентации. Потенциальных клиентов много. За день такой офис может зарабатывать 2-3 тыс. рублей. Тогда ежемесячный доход составит 50-90 тыс. рублей.

Аренда животных

Вложения: от 10 тыс. рублей

Для чего могут арендовать животных? Во-первых для фотосессий. Например, для новогодних фотосессий на съемку приглашают хаски, самоедов, лабрадоров. Во-вторых, недавно появилась услуга, когда разных зверят привозят на детские мероприятия. Популярностью пользуются попугаи, кролики, еноты, обезъянки, минипиги и т.д. В-третьих, в Японии придумали сервис, когда животное можно взять в прокат, чтобы принять решение, нужно ли его заводить. Ведь очень часто дети просят у родителей завести кролика, хомяка, шиншиллу и т.д. Нашли такое решение. Однако не рекомендуют давать напрокат кошек и собак – эти животные очень сложно переживают смену хозяина.

Конечно, в подобном бизнесе много нюансов. Заниматься им сможет не каждый. Но при должной организации это дело может принести хороший доход. Например, стоимость аренды одного животного на торжестве составляет от 7 тыс. рублей за час в сопровождении инструктора.

Аренда шоколадных фонтанов

Вложения: 50 тыс. рублей

Бизнес-идея заключается в сдаче шоколадных фонтанов в аренду на торжества, свадьбы, корпоративы и т.д. Шоколадный фонтан – это многоярусная конструкция из металла, которая подпитывается от электросети. Но вместо воды по ней каскадами струится расплавленный шоколад. В него макают фрукты – и получается не только зрелищный, но и вкусный десерт.

Размер фонтанчиков может быть от полуметра до двух метров, включать в себя 3-7 ярусов. Стоимость оборудования зависит от размера. Само устройство сделано из нержавейки и крепкое, так что переживать о ремонте не стоит.

Чтобы начать зарабатывать на аренде, достаточно будет приобрести несколько шоколадных фонтанов и соответствующие расходные материалы. Начальный капитал составит 50 тыс. рублей. За одно мероприятие фонтан приносит 12-15 тыс. рублей. Это значит, что достаточно выполнить 3 заказа, чтобы вложения окупились. Если вы планируете заняться этим бизнесом, то вам пригодится эта статья.

Прокат инструментов

Вложения: от 50 тыс. рублей

Для проведения ремонтных или строительных работ необходимы различные инструменты. Многие из них дорогие, либо используются одни-два раза и покупать их нерационально. В таких случаях человек может прийти и взять нужные инструменты в аренду. Спросом пользуются дрели, перфораторы, газонокосилки и т.д. Организовать такой бизнес нетрудно. Ваша задача закупить инструменты и наладить каналы продаж. В качестве «офиса» можно использовать гараж.

15. Аренда реквизита для съемок

Вложения: от 10 тыс. рублей

На многих мероприятиях нужно оформлять пространство и использовать реквизит. Например, свадьбы, презентации, выездные фотосессии и т.д. Для придания антуража и атмосферы могут использоваться самые разные вещи, которые предоставляются в прокат. Вазы, картины, арки, кресла, винтажные вещички, ширмы – да что угодно! При этом необязательно закупать новый декор или реквизит. Если вы творческий человек, то можете приобрести вещи на барахолках и отреставрировать их.

Прокат дронов

Вложения: от 50 тыс. рублей

Бизнес заключается в том, чтобы сдавать в аренду квадрокоптеры для съемок. Сейчас эта услуга очень востребована. К вам могут обращаться фотографы и видеографы, рекламные агентства, строители и инженеры – ведь съемка с высоты 30-40 метров нужна не только для красоты и развлечения, но и для работы.

Для запуска бизнеса достаточно приобрести оборудование и распространить объявления. Начальная стоимость дрона составляет 15 тыс. рублей. Но покупать самый дешевый вариант не рекомендуется. Особо отчаянные экономисты могут собрать дрон из готовых деталей, которые продаются на китайских сайтах. Так выйдет дешевле, правда, не факт, что лучше. Тут уже смотрите сами.

Сколько можно заработать на этом? Зависит от вас! От того, как активно вы будете искать заказы, как организуете работу, какое оборудование приобретете. По крайней мере, аналогичные предложения на рынки пользуются спросом и приносят стабильный доход предпринимателям.

Карнавальные наряды

Вложения: 200 тыс. рублей

Многие праздники требуют карнавальных костюмов. При этом, товар актуален как для детей, так и для взрослых. Приобретать на разовое мероприятие подходящий наряд нецелесообразно. Во-первых, это дорого. Во-вторых, такой костюм вряд ли пригодится еще раз. Поэтому многие обращаются в прокат карнавальных костюмов.

Особый ажиотаж наблюдается перед Новым годом, поэтому стартовать нужно ранней осенью, чтобы успеть «раскачаться» к пику продаж. О том, как открыть прокат карнавальных костюмов, читайте .

Прокат детских вещей

Вложения: от 100 тыс. рублей

Сегодня рынок детских товаров перенасыщен как никогда. Но сервис по аренде детских вещей поможет выделиться. В прокат обычно берут следующие детские вещи: коляски, кресла, машинки и игрушки, одежду, ходунки и качели, карнавальные костюмы, кроватки, полезные гаджеты типа радионяни, автоматической люльки и т.д.

Приобрести все эти товары вы можете в комиссионных магазинах, через сайт «Авито” и т.п. Какую-то часть товара можно приобрести новыми. В целом, открыть бизнес по прокату детских товаров достаточно просто. Но сложности могут поджидать вас уже в процессе работы. Необходимо тщательно следить за чистотой, упаковкой, исправностью всех вещей.

Бытовая техника и мебель

Вложения: от 200 тыс. рублей

Прокат бытовой техники и мебели актуален для людей, которые арендуют жилье или офис. Им намного проще взять на прокат оборудование, нежели покупать его в чужое помещение, а потом при переезде решать проблему с ними.

Для данного направления характерны долговременные договоры аренды – обычно заключаются на год. Наиболее востребованные позиции: стиральные машины, телевизоры, холодильники. Из мебели спросом пользуются столы и стулья (можно сдавать и для разовых мероприятий), диваны и шкафы.

Если учитывать, сколько людей снимают жилье и сколько предпринимателей арендуют офисы – то потенциал для заработка безграничный! Кроме того, есть особая группа техники – профессиональная клининговая техника: пылесосы, отпариватели, обеззараживатели воздуха и т.д. Вся эта техника дорого стоит, поэтому не все готовы ее купить. А вот взять на прокат, чтобы провести генеральную уборку – не против.

Прокат оригинальных средств передвижения

Вложения: от 250 тыс. рублей

Сигвеи, гироскутеры, гироборды – средства передвижения, популярные сейчас среди молодежи. Открыть точку проката – это прибыльная идея. Потребуется закупить 2-3 единицы техники. На начальном этапе этого будет достаточно. Приобретение электротехники – основная статья расходов. Но если приобрести б/у сигвеи, получится сэкономить до 50%.

Для точки проката подойдет любое людное место: парк, набережная, городская площадь и прочие открытые площадки для отдыха. При благоприятных условиях ежедневная выручка н может составить 10 тыс. рублей, а прибыль за месяц достигать 150 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что это сезонный бизнес, который длится максимум с апреля по октябрь.

Подводные камни арендного бизнеса

Прежде чем организовать бизнес на прокате, рекомендуется обратиться к юристам и составить грамотный договор, который вы будете подписывать с клиентами, на случай порчи имущества или кражи. Это обезопасит ваши вложения. Также, не забудьте сделать страховку на все имущество. Такие меры юридической поддержки, хоть и потребуют небольшого вложения средств, но в будущем вы сможете получить компенсацию в виде выплат от страховой компании или клиента.

В данном деле много нюансов и тонкостей, но они обычно зависят от направления работы.

Как искать клиентов

В данном бизнесе очень важно наладить каналы продаж, поскольку доходность зависит стабильный поток клиентов. В идеале – вещь должна постоянно работать и приносить доход.

  • разместите объявления о прокате на различных ресурсах типа «Авито». Разместите фото вещей с подробным описанием и стоимостью аренды;

  • расскажите о своих услугах в соц. сетях. Например, если вы открыли прокат платьев, то уместно будет вести аккаунт в «Инстаграме”;

  • разместите рекламу на остановках, в лифтах, у дома;

  • в крупном городе и с хорошим ассортиментом можно создать сайт, загрузить каталог с ценами, условия договора и отзывы.

Для тех кто не может определится с идеей своего бизнеса, рекомендуем трансформационные психологические игры от компании «1000 идей”:

  • «Хочу то, не знаю что» — в этой трансформационной психологической игре происходит поиск направления деятельности и устранение неопределенности человека в определении своего будущего, а также расстановка жизненных приоритетов, и

  • «Стартап” в этой игре, в формате настольного мозгового штурма отрабатывается техника предпринимательского мышления и создания бизнес-идеи с нуля, а также вывода ее на рынок

Многие участники игр не только находят ответы на свои запросы, но, испробовав эффект на себе, решаются помогать и другим людям, при этом неплохо зарабатывают. Многим нравится, что играть с клиентами можно в том числе и онлайн. О том, как открыть бизнес на проведении психологических игр, можно узнать .

Аренда или Покупка квартиры?

Вопрос арендовать или покупать квартиру волнует очень и очень многих. Один запрос в Google «купить или снимать квартиру» дает более 4 млн. результатов (см. рис.1)

Рис.1

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

Но удивительно здесь не это.

Удивительно то, что мы с Вами, являясь специалистами по бухгалтерскому и управленческому учету, так редко можем дать квалифицированный ответ на этот вопрос.

Мы изучаем с Вами вопросы дисконтирования и управления проектами, готовимся рассчитывать многомиллионные проекты предприятий, а жизненно важный для каждой семьи вопрос, часто вводит нас в ступор.

Не знаю как вы, но, мне кажется, нужно срочно ликвидировать этот пробел.

Поэтому, мы провели вебинар и подробно разберем вопрос:

Аренда или покупка квартиры? Что выгоднее?

Дата проведения: 22 января 2019 года (вторник).

Время проведения: 19-00 мск.

Формат презентации: вебинарный.

Доступ участников: свободный (вебинар бесплатный).

Длительность: 1.5 — 2 часа.

Ведущий: Кузьмин Михаил Юрьевич

Программа презентации:

  • «Семейное гнездышко» или «перекати-поле»;
  • «Ипотечная кабала» или инструмент покупки;
  • Анализ рынка и прогнозы;
  • Расчеты альтернативных вариантов;
  • Риски;
  • Ответы на вопросы.

Результаты анализа

На вебинаре мы подробно рассматривали этот вопрос изучая 3 стратегии (покупка квартиры в кредит, аренда квартиры и аренда квартиры с накопление денег на депозите).

Результаты расчетов (мы делали это прямо во время вебинара) были очень интересными. Также во время вебинара мы обсуждали стратегии постепенного приобретения квартир, не используя механизм ипотечного кредитования. Было выдвинуто предположение, что это самый лучший вариант и с точки зрения безопасности и с точки зрения финансов.

Окончательные расчеты дополнительных вариантов я уже делал после вебинара. Скажу сразу, результат оказался неожиданным.

Так как данная тема очень многим интересна, я решил поделиться с Вами результатами данных расчетов.

Файл расчетов Вы можете получить (это бесплатно), зарегистрировавшись на вебинар:

1. Кликните на приведенную ниже картинку — перейдете на к форме регистрации;

2. После заполнения регистрационной формы Вам придет ссылка на папку с материалами, где будет лежать запись вебинара и экселевский файл с расчетами.

К форме регистрации!

Итак, ниже — результаты и методика анализа.

«Аренда или Покупка квартиры: что выгоднее?»

Непосредственно на вебинаре мы исследовали следующие три сценария:

  1. Покупка квартиры в кредит;
  2. Аренда квартиры;
  3. Аренда квартиры и размещение имеющихся средств на депозит (средства из варианта 1).

В процессе вебинара мы обсудили стратегию приобретения квартиры по частям (покупаем вначале комнаты), а потом эти части объединяем в квартиру. Комнаты также сами сдаем в аренду и получаем арендный доход, таким образом, не залезая в кредит. Устно сошлись на том, что такая стратегия более выгодна.

Удивительно, но оказалось, что эта стратегия не является выгодной.

Таким образом, в дополнительных расчетах мы рассмотрели еще два варианта:

  1. Аренда квартиры и приобретение комнат по частям (из средств сценария 1);
  2. Аренда квартиры и приобретение комнат по частям чтобы купить квартиру площадью 60кв.м.

Исходные данные

Для целей анализа мы использовали данные по стоимости и аренде жилья, приведенные на сайте: https://www.irn.ru/

Сводные данные по инфляции с 2001 года на сайте: http://xn—-ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/

(уровень инфляции РФ).

Ставки по ипотечным кредитам и депозитам – данные Сбербанка РФ: https://www.sberbank.ru/ru/person

Для целей анализа рассматривался 15-летний срок – средний срок получения ипотечного кредита.

Цены рассматривались исключительно в рублях.

Т.к. на сайте irn.ru нет средневзвешенных данных по стоимости аренды, мы использовали данные стоимости аренды и цене покупки по следующему типу квартиры:

  • Общие характеристики: двухкомнатная квартира площадью 60 м.кв. с кухней 9 м.кв. в которой сделан косметический ремонт;
  • Расположение: 20 минут пешком до станции метро Черкизовская (г.Москва);
  • Тип дома: панельный;
  • Этаж: 5 этаж из 12.

Сводные данные представлены в таблице 1.

Стоимость квартиры и стоимость аренды квартиры

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

Интересно, что на 15-летнем интервале рост цен на данную квартиру составил показатель полностью аналогичный инфляции. Рост цен на 17-летнем интервале оказался чуть выше инфляции. Но и в том, и в другом случае, рост арендных ставок не поспевал ни за инфляцией, ни за ростом цен на квартиры.

Это можно объяснить тем, что ценность квартиры определяется несколькими факторами:

  • квартира, как объект потребления (то есть в ней можно жить);
  • квартира, как инструмент сбережения (то есть вкладываясь в квартиру можно сохранять деньги);
  • квартира, как инструмент дохода (сдавая квартиру, можно получать арендный доход).

В случае, когда мы просто арендуем квартиру, то мы платим за возможность жить в ней, конечно, ставки аренды в долгосрочном периоде не могут перегонять рост цен на жилье.

Примечание, безусловно время от времени происходит коррекция цен на жилье и арендных ставок в результате каких-либо кризисов. Иначе за несколько сотен лет действия капиталистической системы стоимость жилья «улетела» бы в бесконечность по сравнению со ставками аренды.

Общий анализ изменения цен на жилье

Интересен и общий анализ изменения цен на жилье. На сайте IRN.ru можно построить график средних цен для Москвы с декабря 1999 года до декабря 2018 года (рис.1.).

Рис. 1. Индекс стоимости жилья в Москве и линии трендов

Рис.1

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

Нажмите на картинку, чтоб увеличить ее

Таким образом, для прогнозирования долгосрочного поведения цен необходимо использовать достаточно большой промежуток времени.

Анализируя линии трендов, можно сказать, что сейчас цены находятся на уровне нижних границ тренда. Существуют экспертные оценки (irn.ru), что в ближайшие несколько лет снижение цен на недвижимость в Москве продолжится.

Для анализа наших сценариев мы будем использовать 15-летний срок.

Сценарий 1. Покупка квартиры в кредит и

Сценарий 2. Аренда квартиры

Чтобы сравнить эти два сценария нужно привести владельца квартиры, к такому же состоянию в конце срока проекта, как и арендатор. Для этого мы условно продадим квартиру в конце срока кредита.

Сразу прокомментируем возражения следующего характера: сравнение некорректно, так как рассматривает денежные потоки.

На это возражение ответ — следующий:

мы не рассматриваем Инвестиционные проекты в том ключе, куда лучше инвестировать деньги, мы рассматриваем проекты с точки зрения семьи и покупки квартиры для жилья, какой из проектов принесет больший экономический эффект (естественно при этом, что затраты по каждому варианту будут разными).

Итак, параметры следующие (в приложенном файле можно менять эти параметры с автоматическим пересчетом сценария):

Покупка квартиры:

  • Цена квартиры на старте 8,75 млн.рублей;
  • Рост стоимости жилья 9,4% в год;
  • Ставка по ипотеке 11% годовых;
  • Первоначальный взнос 15% (при этом ипотечные платежи составят 84,5 тыс. рублей в месяц);
  • Единовременные расходы (риэлтор, регистрационные платежи) – 7% от стоимости квартиры.
  • При продаже квартиры 10% от цены продажи уйдет на различные комиссии.

Аренда квартиры:

  • Ставка аренды квартиры на старте 41 тыс. руб. в месяц.
  • Рост стоимости аренды 5% в год;
  • Переезд 1 раз в 4 года (средний период аренды квартиры 3 года, но мы берем 4);
  • Затраты на переезд 100% месячной стоимости аренды;
  • Услуги риелтора = 100% месячной стоимости аренды;
  • Депозит (в начале аренды) = 100% месячной стоимости аренды.

Ставку дисконтирования мы взяли на уровне 8% (уровень инфляции).

Что получили:

NPV(чистая приведенная стоимость) Стратегии 1 (покупка) = — 1,06 млн. рублей.

NPV(чистая приведенная стоимость) Стратегии 2 (аренда) = — 5,95 млн. рублей.

То есть эффективность затрат на покупку квартиры значительно выше.

Интересно рассмотреть абсолютные суммы, которые «выложит» семья за 15 лет при покупке квартиры в кредит и в случае аренды.

В рассматриваемых условиях получается, что при покупке квартиры в кредит семья «выложит» 17.1 млн. рублей за 15 лет.

В случае аренды, семья «выложит» 11.1 млн. руб. за 15 лет.

Разница между этими сценариями = 17.1 – 11.1 = 6.0 млн. рублей.

Удивительно, но это меньше стоимости квартиры на старте (квартира на старте стоит 8.75 млн. рублей). Этот удивительный эффект достигается за счет того, что ипотечные платежи не увеличиваются со временем, а вот арендные платежи увеличиваются.

Допустим в 14 коду ипотечный платеж будет составлять те же 84.5 тыс. рублей в месяц, при этом аренда аналогичной квартиры будет обходиться в 77,3 тыс. рублей в месяц.

Таким образом, семья, которая выбрала путь «покупки квартиры» выложить на 6 млн. рублей больше, чем семья, выбравшая путь «аренды», но при этом, в конце 15-летнего срока она будет обладать собственностью на квартиру стоимостью 33.7 млн. рублей.

Вывод.

При данных условиях покупка квартиры безусловно более выгодный вариант, чем аренда квартиры.

Однако, необходимо рассматривать и нефинансовые факторы данного решения:

  • сможет ли семья выдержать ипотечные платежи, ведь на старте проекта они в 2 раза превышают ставку аренды квартиры;
  • существуют ли риски потери работы и потери дохода;
  • правовая защита и статус владельца квартиры и арендатора (регистрация, детские сады и школы, и т.д.);
  • ожидаем ли мы рост зарплаты в номинальном выражении или нет.

Кроме того, очень полезно сделать анализ чувствительности проектов.

То есть при каких изменениях параметров, наше решение «покупать» изменится на противоположное «арендовать».

Мы не ставили целью данного вебинара провести анализ чувствительности, но вот некоторые цифры:

  • если ставка по ипотеке вырастет до 20% годовых, то NPV обоих проектов будет равно = -5.95 млн. рублей, то есть будет без разницы, какой проект выбрать (однако, на это сильно влияет ставка дисконтирования). Например, при ставке дисконтирования 5% годовых, покупка квартиры при ипотеке 20% годовых продолжает оставаться выгодной.
    Будем надеяться, что ипотечные ставки в 20% годовых уже в прошлом.
  • если ежегодный рост стоимости жилья упадет до 4,3% годовых, то NPV обоих проектов будет равно = -5.95 млн. рублей, то есть будет без разницы, какой проект выбрать. Однако, номинальные денежные потоки останутся без изменений. Разница между проектами по-прежнему составит 8 млн. рублей, но при этом стоимость квартиры составит 16.4 млн. рублей (а не 33.7 млн. рублей);
  • Даже если цены на аренду будут падать по ставке 5% в год (а не расти 5% в год) на протяжении 15 лет, то покупка квартиры все-равно будет оставаться более выгодной сделкой.

Дополнительные сценарии 3-5.

Цель дополнительных сценариев, ответить на следующий вопрос. А если бы у нас были деньги, которые мы готовы истратить на ипотеку, но мы не будем брать кредит, а:

  • Сценарий 3 – положим свободные средства в банк по ставке депозита;
  • Сценарий 4 – будем покупать квадратные метры (комнаты) и сдавать их в аренду;
  • Сценарий 5 – постепенно купим все 60 м.кв. (при этом, ответим на вопрос: на сколько больше мы должны заплатить, покупая квадратные метры постепенно).

Сценарий 3.

Средства на первоначальный взнос и регистрацию квартиры кладем на депозит под 5% годовых и забираем через 15 лет.

При действующих значениях сценария, это не очень хороший вариант, так как ставки депозита ниже инфляции и ниже ставки роста недвижимости.

NPVданной сделки = -6,6 млн. рублей.

Сценарий 4.

Мы покупаем квадратные метры постепенно, не залезая в кредит и используя те суммы, которые мы бы тратили на ипотеку (как в Сценарии 1). Приобретения делаются раз в три-четыре года. Между моментами покупки жилья деньги копятся на депозите. Купленные квадратные метры сдаются в аренду (со следующего года). Сама семья продолжает снимать квартиру.

К сожалению, за счет роста стоимости недвижимости нам удастся приобрести только 28 кв. метров жилья (против 60 кв. метров в Сценарии 1).

Важное примечание!

Обратите внимание на то, что данная стратегия подразумевает ежегодный рост стоимости жилья. Это верно, но верно только для длительных периодов времени. Если мы ожидаем, что в ближайшие 2-3 года роста цен на жилье не будет – эту стратегию вполне можно использовать, главное не пропустить момент, когда цены снова уверенно поползут вверх.

Сценарий 5.

Мы также покупаем квартиру по частям, как и в сценарии 4, но здесь наша задача купить все те же 60 метров, как и в Сценарии 1. Действуем без первоначального взноса.

Этот сценарий тоже не выдерживает критики. NPV проекта = — 4.8 млн.рублей. За 15 лет семье нужно будет «выложить» 27 млн. рублей против 17.1 млн. рублей в Сценарии 1.

Надеюсь, что данный вебинар и данные расчеты оказались для вас интересными и полезными.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *