Что нужно при покупке квартиры?

Что нужно при покупке квартиры?

Содержание

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

fizkes/

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

9 мая 2020 GetHom эксперт 29 929

В каждой из статей мы стараемся передать вам часть знаний и опыта, который накоплен при работе с недвижимостью. У компании GetHom есть как юридический отдел, который активно работает на вторичном рынке, так и отдел продаж новостроек. В этой статье мы рассмотрим что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке в 2020 году.

Как проверить документы перед покупкой, на что обратить внимание и какие задавать вопросы продавцу. Как правильно организовать сделку и какая процедура покупки и оформления квартиры. Вся самая важная информация в сжатом виде, чтобы вы могли иметь представление с чего стоит начинать и как лучше поступить.

Часть информации уже раскрыта в статьях нашего блога, поэтому если останутся вопросы, то ответы на них вы сможете найти в похожих материалах. На тему, что нужно знать при покупке квартиры можно книгу написать, так обширна эта область. Начнём с самых важных знаний при покупке квартиры.

Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры

Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы. Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом. Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов. Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.

Что будет, если не знать про документы и покупать квартиру эмоциями

Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым людям сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами. Расскажем на реальном примере, который тиражируется в последнее время по Одесским новостным ресурсам.

11 января 2019 года следователи прокуратуры сообщили о подозрении мошеннице, которая по поддельной доверенности от собственника продала 8-ми комнатную квартиру в центре Одессы на Дерибасовской. Цена ошибки для покупателя составила практически 3 миллиона гривен или 105 тысяч долларов.

И теперь не имеет никакого значения, сколько там комнат было и где вообще расположена квартира. По этому делу будет суд и в итоге, скорее всего, у мошенницы имущества не окажется и денег тоже. Она уже поделила общий заработок с сообщниками. Покупатель с большой долей вероятности потеряет всю оплаченную за покупку сумму.

Переход права собственности оформлялся у нотариуса, а в сделке, скорее всего, присутствовали риэлторы. И как вы видите из материалов дела, всё равно покупатель остался и без денег и без квартиры, потому что использовать он её не может – это собственность предыдущего хозяина.

Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой

Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя. Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.

Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.

Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных. Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.

Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд. По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.

Что нужно понимать перед покупкой квартиры

Вы должны чётко для себя понимать, что за все ваши действия отвечаете и несёте ответственность только вы. Только от вас зависит, какую вы купите квартиру и каким людям доверитесь. А доверять придётся, потому что все мы имеем дело с людьми. Вы не можете обладать всеми знаниями в полной мере в каждой области.

Не все люди хорошие, не все плохие, но если в достаточной мере всё проверить, то риски можно свести к минимуму. Избежать потери денег и мошенничества.

Важно понимать, что риэлтор – это только продавец товара. Нотариус оформляет сделку и удостоверяет переход права собственности. Если вы обращаетесь к юристам по недвижимости, то они оценивают риски и помогают их избежать. Не меньшее значение имеет и сам продавец недвижимости. Важно оценить продавца и его репутацию, если это застройщик.

Кто-то хочет на вас заработать, кто-то хочет вам помочь, кто-то пытается просто продать квартиру, а кто-то мошенник и думает как вас обмануть. В мире недвижимости, как и в жизни, встречаются все типы личностей. Поэтому мы советуем вам обращаться к людям, к которым есть доверие и которые на вашей стороне.

Ваша задача определить их, либо постараться разобраться в достаточной мере во всём самостоятельно. В любом случае, лучше самому, хотя бы минимально иметь представление об основных моментах пред покупкой квартиры. Так вы будете знать, что делать на каждом этапе и с кем можно проконсультироваться.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке нужно знать, что вы не покупаете квартиру. Вы покупаете право её получить после введения дома в эксплуатацию. Но не факт, что дом сдадут и что всё закончится хорошо. Это как инвестиция в бизнес. У надёжных компаний с надёжными документами вероятность сдать дом больше. У компаний, которые на рынке не долгое время и только начали заниматься строительным бизнесом, вероятность достроить дом меньше.

Не зря покупателя квартиры на первичном рынке называют инвестором. Вы инвестируете свои деньги в бизнес застройщика и ожидаете, что всё закончится хорошо. Важно понимать, что застройщик и его отдел продаж тоже может в это верить и уверять вас в этом. Но как и в случае со вторичной недвижимостью, в первую очередь стоит обращать внимание на документы и проверять их самостоятельно, не веря на слово застройщику. Потому что сдача дома может так и остаться обещанием.

Что нужно проверить у застройщика при покупке квартиры в новостройке

Это список того, что необходимо изучить по документам в первую очередь:

  • Учредительные документы фирмы застройщика
  • Документы на земельный участок
  • Разрешения на осуществление и проведение строительных работ
  • Градостроительные условия и ограничения
  • Тех условия на подключение коммуникаций
  • Лицензию на строительство
  • Историю объекта недвижимости
  • Аресты, запреты, ипотеки по объекту недвижимости
  • Судебные споры по застройщику и связанным лицам
  • Долги продавца и запреты на продажу недвижимости
  • Проверить связь между застройщиком, подрядчиком и девелопером
  • Вид договора с покупателем и его условия
  • Законность схемы продажи и условий сделки
  • Полномочия лица, подписавшего с вами договор

Кроме этого, стоит изучить репутацию застройщика и то, сколько он сдал домов, какие были сроки сдачи и как вообще сдавался дом. Всё это очень важно. Часто даже большие и надёжные компании имеют не все разрешения и ожидают, что получат их в процессе стройки.

Но это большой риск, потому что при смене руководства органа, выдающего разрешения или при любой смене власти с этим могут возникнуть сложности и стройка просто остановится. Поэтому проверять документы стоит у любого застройщика при каждом новом строительстве.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Если у застройщика вы покупаете право получить квартиру после сдачи дома, то на вторичном рынке вы сразу покупаете право собственности. Кажется, что рисков тут меньше, но это только на первый взгляд. Да, дом уже построен и давно введён в эксплуатацию, но проблем с документами может быть не меньше. И если в новостройках могут не достроить дом, то во вторичной недвижимости есть риски, что сделку, судебным решением, признают не действительной.

Как в примере выше с мошенничеством, деньги продавца обяжут вернуть, но по украинским законам это может происходить десятилетиями. Важно уметь правильно оценить и определить риски при покупке. Часто они возникают в результате действий продавца и связанных лиц. Есть риски критичные, есть не значительные.

Что нужно узнать при покупке квартиры на вторичном рынке

Основное, что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру
  • Владельцев квартиры и права на продажу объекта
  • Проанализировать историю приобретения недвижимости
  • Связанных лиц с владельцами квартиры – родственники, супруги, дети
  • Проверить наличие судебных производств по квартире, собственникам
  • Проверить законность договорной схемы продажи недвижимости
  • Провести общий анализ продажи, условий сделки и слов продавца
  • Выявить и проанализировать скрытые риски
  • Оценить риски, не связанные с документами, но влияющие на сделку

Ипотеки, банки, суды, разводы, доверенности, свежие документы, условия сделки, посредники, нотариусы, юристы продавца, родственники, наследники. Тут можно перечислять ещё долго, сколько бывает рисков при покупке вторичной недвижимости. Есть квартиры с чистыми документами и ваша задача найти и приобрести именно такую недвижимость.

Как проверить квартиру или застройщика перед покупкой

Для проверки документов вторичной недвижимости или застройщика вам нужен юрист по недвижимости. Мы советуем не доверять людям, которые только делают вид проверки документов и слабо разбираются в этом. Риэлтора могут хорошо знать район и уровень цен, но юридические вопросы – это не их область. Юрист, закончивший юридический факультет – тоже не всегда лучший выбор. Важна специализация на конкретной области. Есть юристы по семейному праву, есть по корпоративному, а есть юристы по недвижимости.

Наш юридический отдел GetHom специализируется на проверке документов и анализе рисков при покупке недвижимости. Можете обратиться к нашим юристам. Это не дорого и надёжно.

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков. Юристы по недвижимости GetHom

В любом случае, при покупке недвижимости лучше начинать с получения минимального набора знаний и привлечения юриста по недвижимости для проверки документов. В этом случае риск купить проблемную недвижимость стремится к нулю. Юрист на основании опыта сразу поможет отсеять проблемную недвижимость и подскажет надёжный вариант.

Действия покупателя при покупке квартиры

При покупке любой недвижимости можно выделить три этапа:

  • Поиск квартир и лучших предложений
  • Просмотры квартир, проверка и переговоры
  • Оформление и покупка

Поиск квартиры и продавца

Это относительно безопасный этап. Советуем искать недвижимость на независимых сайтах, где представлены все предложения. Так вы сможете примерно иметь представление о ценах и предварительно сравнить различные варианты. По вторичной недвижимости и новостройкам очень много информационного мусора от посредников. Мы описывали варианты обмана в отдельной статье.

Как обманывают риэлторы

Когда вы будете понимать, что вы хотите и сколько это стоит, то можно переходить к следующим этапам. Если вы ищете предложение на вторичном рынке, то отберите предложений 5-10, которые вы бы хотели посмотреть. Если на первичном рынке, то определитесь с несколькими застройщиками, у которых вы бы хотели купить квартиру.

Просмотры квартир, проверка и переговоры

Существуют разные версии как выгоднее купить квартиру. Все мы хотим сэкономить и быть в безопасности. С опытом, мы пришли к вариантам, которые позволяют получить более выгодные условия для клиента, чем при его обращении напрямую к продавцу или застройщику.

Иногда выгоднее прийти к застройщику или продавцу с участником рынка, если это получится выгоднее и вам предлагают дополнительные преимущества. С условием, что с вас комиссию не берут или помогают её сократить. Как мы делаем в GetHom. Ниже статья по теме новостроек. По вторичной недвижимости мы помогаем уменьшить расходы.

Почему купить новостройку выгодно через отдел продаж GetHom

Обращаться ли в обычные агентства недвижимости и к посредникам, которые просят дополнительную комиссию от цены? Это ваше право. Но никакие риски покупки это не снимает. Это просто подбор вариантов и продавец квартир, который возьмёт с вас дополнительно к цене квартиры до 5% от стоимости.

Проверка документов

Покупаете квартиру вы на первичном рынке или на вторичном, в любом случае лучше привлечь профильного юриста для проверки документов. Это может быть не всегда личное присутствие, а возможна дистанционная проверка. Это получается выгоднее и быстрее. Если покупаете квартиру на вторичном рынке, то наймите юриста для сопровождения вашей покупки и помощи с выбором квартиры.

Если покупаете квартиру от застройщика, то закажите проверку документов нужных застройщиков, которых вы предварительно выбрали. После выводов юристов уже делайте выбор, у кого будет безопаснее приобрести квартиру и где ваши деньги будет более защищены. Это самый правильный вариант. Так вы снимаете значимые риски и просто выбираете квартиру глазами по расположению, планировке и прочим характеристикам. Документы к этому моменту должны быть уже проверены.

Переговоры с продавцом

На этом этапе ваша задача получить максимально выгодные условия для проведения сделки. Для этого нужно понимать, какие условия возможны, какие на рынке сложились правила и где можно сэкономить. На вторичном рынке это условия переоформления и комиссии возможных посредников продавца. На этом можно и нужно экономить.

При покупке квартиры от застройщика – это условия рассрочки и поэтапной оплаты. Это мелкие детали, которые могут сохранить несколько тысяч долларов, если знать как об этом попросить и возможно ли это. Пробуйте общаться и договариваться, если вы делаете всё самостоятельно.

Мы в GetHom строим работу по принципу – юрист по недвижимости занимается документами и их проверкой, а консультант GetHom помогает договориться на лучших условиях, потому что знает хорошо рынок. Дистанционное юридическое сопровождение мы можем оказать вам в любом городе Украины. Можете обратиться к нам, но можете найти кого-то самостоятельно.

Оформление и покупка квартиры

Если вы заказали услуги юриста в вашем городе, либо обратились в нашу компанию, то юрист поможет на всех этапах. Для тех, кто решил пройти путь самостоятельно, нужно разобраться как вообще проводится сделка и какие документы нужно будет подписывать.

На вторичном рынке оформляется переход права собственности от продавца к вам. Делают это у нотариуса. Вам для этого нужны только паспорт, идентификационный код, на кого будет оформляться покупка и деньги. Право собственности у продавца может быть разное. Основные виды:

  • Купля-продажа
  • Мена
  • Наследственный договор
  • Договор дарения
  • Пожертвование
  • Рента
  • Пожизненное содержание
  • Приватизация
  • Решение суда

Нотариус оформит переход права собственности и выдаст вам свидетельство. Важно выбрать своего нотариуса и не соглашаться на предложения продавца совершить сделку у его доверенного лица. Так вы сократите риски и сделка пройдёт более безопасно.

Нотариус продавца может быть мошенником, но если вы проверили документы с юристом и он присутствует в сделке, то этот сценарий маловероятен, потому что с документами полный порядок и юрист подскажет к кому можно обратиться.

Что нужно знать об оформлении документов при покупке квартиры от застройщика

Каждый застройщик имеет свой тип договора и схему продажи недвижимости. Договора у каждого разные и нужно внимательно прочитать договор и изучить схему инвестирования в недвижимость. Основные виды, используемые застройщиками:

  • Предварительный договор купли-продажи
  • Инвестиционный договор
  • Договор купли-продажи имущественных прав
  • Вступление в ЖСК или жилищно-строительный кооператив
  • Договор переуступки
  • Фонд финансирования строительства или ФФС

Некоторые договора могут регистрироваться нотариусом, некоторые вы просто подписываете в офисе застройщика. Там же в офисе строительной компании оплачиваете деньги в кассу и таким образом инвестируете в недвижимость. Для покупки нужны только паспорт и код.

После ввода дома в эксплуатацию вы подпишете акт приёма-передачи и застройщик выдаст документы для регистрации права собственности. Но для этого дом должны достроить и сдать. После внесения денег в кассу и подписания договора – просто ожидаете сдачи дома.

На что обращать внимание при покупке квартиры

Как вы уже разобрались, в первую очередь смотрим и проверяем документы и только после это приступаем к изучению цен, планировок, самой квартиры и вида из окон. Некоторые покупатели на вторичном рынке заходят в квартиру и первым делом смотрят плитку в ванной или ламинат на полу. Если вы работаете с юристом, то можно так поступать, потому что он проверит документы и вы можете смотреть то, что важно для вас в выборе недвижимости.

Но если вы приходите в квартиру самостоятельно, то в первую очередь изучайте документы и только после этого переходите к остальным этапам просмотра квартиры, переговорам и к основной сделке.

Схема работы посредников

На вторичном рынке часто встречаем ситуацию, когда посредники говорят – давайте аванс за квартиру, а мы сделаем все документы, потому что сейчас не всё в порядке, но вопрос решим. Вам не стоит ввязываться в такие авантюры, потому что это вероятно будет просто потеря денег. Есть много нормальных вариантов с чистыми документами и лучше покупать квартиру у надёжных продавцов.

До проверки и изучения документов не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никому свои деньги. Это может просто оказаться подарком аванса мошенникам. Либо просто покупкой проблемной квартиры, которая вам не нужна.

Вывод, что нужно знать перед покупкой квартиры

Мы надеемся, что вы получили общее представление как лучше покупать квартиру, на какие моменты обращать внимание в первую очередь и как себя обезопасить. Что нужно знать перед покупкой квартиры, вы можете почитать и в остальных статьях нашего блога. Там вы так же найдёте много полезного.

Старайтесь избегать проблемных вариантов и покупайте недвижимость надёжно. По проверке документов вам поможет юрист по недвижимости. Главное, будьте осмотрительны и инвестируйте в относительно безопасные объекты и компании. Лучше всё несколько раз перепроверить, чем рисковать. Ошибки в недвижимости стоят слишком дорого. Удачной покупки.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Что такое вторичный рынок недвижимости

Вторичка — это большой жилой фонд с различными техническими и ценовыми характеристиками. Многие ошибочно считают, что на вторичном рынке можно приобрести только старые, с неудобной планировкой и запущенными коммуникациями квартиры. На самом деле, вторичкой могут называться даже апартаменты в новостройке, которую сдали в начале текущего года. Если у них есть собственник и регистрация в Росреестре, то это уже не новый объект недвижимости, а, так сказать, бывший в употреблении.

«Если на какое-либо жилище оформлено право собственности, то оно автоматически попадает в разряд предложений вторичного рынка”.

В этом отношении можно выделить несколько категорий жилья:

  • Эконом-класс. Обычно сюда относятся квартиры, которые находятся в 2-х, 3-х, 4-х или 5-этажном доме. Их отличает незамысловатая планировка, маленькие нежилые комнаты (кухня, туалет), возможно совмещенные ванная и туалет. Это дома старой постройки: нередко в них отсутствует одна или несколько коммуникаций, которые при желании можно провести (газопровод, водопровод).

  • Стандартная недвижимость. К таковой относят жилые объекты, расположенные в домах типовой планировки с высотой от пяти до шестнадцати этажей. В них можно выбрать подходящее жилье на одну, две или три комнаты. Четырехкомнатные варианты встречаются реже всего. Все инженерные коммуникации подключены.

  • Улучшенный тип. Их выгодно отличает удобное расположение и размер комнат, дополнительные удобства, например, улучшенная система вентилирования и кондиционирования. Обычно жилье данного типа располагается в зданиях современной постройки от двух-трех этажей.

  • Премиум-класс. Элитная жилплощадь чаще всего находится в домах максимум на 30 квартир и характеризуется большой площадью всех помещений. Она имеет дизайнерский интерьер (лофт, классика, тематические дизайны), высокую облагороженность внутридомовой и придомовой части (современный лифт, бесплатная охраняемая парковка, консьерж, площадка для детей и др.).

Особенности поиска жилья

Стоимость, технические характеристики и условия приобретения жилого помещения во многом зависят от целей, для которых оно необходимо. Чаще всего поиск жилья связан с:

  • Вложением финансовых средств. На рынке недвижимости бывают спады и возрастания цены за один квадратный метр жилплощади. На этом можно неплохо заработать, если выбирать квартиры со стабильным ростом цены (в престижном районе, новом микрорайоне).

  • Приобретением жилья определенной стоимости. Имеете только 2,5 млн. рублей на покупку собственной квартиры? Лучше обратитесь за содействием к частным риэлторам или агентствам недвижимости. Они располагают внушительной базой данных недвижимых объектов и помогут в короткие сроки подобрать наилучший вариант за указанную сумму денег.

  • Покупкой жилой площади определенной планировки и квадратуры. Такой подход дает большую вариативность в плане выбора, поскольку не так органичен финансово. Как правило, покупатель настроен приобрести 2-х или 3-х комнатные апартаменты или, например, однушку с минимальной площадью 40 м.кв.

«Лучше всего покупать квартиру на вторичном рынке, если перед вами стоит определенная цель. Она значительно сужает круг поиска и позволяет достаточно быстро стать хозяином собственных квадратных метров”.

Приобретение жилья в подарок (детям, внукам, молодой семье) также имеет место. Если у вас достаточно времени, займитесь поиском на вторичке. Например, на сайте недвижимости SOB.RU (https://sob.ru/) вы найдете свыше 45 тысяч объявлений от реальных продавцов.

Самостоятельный поиск

Бытует мнение, что если искать и оформлять жилище самому, то это будет гораздо дешевле, чем при обращении к риэлтору. Данное утверждение можно считать верным только в том случае, если покупатель в достаточной мере владеет знаниями и навыками купли-продажи объектов на рынке недвижимости. В противном случае, вы рискуете стать жертвой мошенников и лишиться денег. Как найти подходящий вариант самостоятельно:

  • Мониторьте газеты и онлайн-доски объявлений. В интернете можно найти множество предложений с интересующими вас техническими и ценовыми параметрами.

  • Просматривайте рекламные доски объявлений в месте вашего проживания. Многие продавцы для увеличения шансов продать недвижимое имущество расклеивают предложения о продаже на столбах и специальных досках.

  • Оповестите знакомых и друзей о намерении купить жилище. У вас на работе большой коллектив? Часто среди коллег и знакомых находятся те, кто желает продать свои квадратные метры или обменять их с доплатой.

С помощью риэлтора

Быстро и безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через риэлторские агентства. Обычно они берут за свои услуги от 1% до 10% от стоимости сделки, но эта сумма вполне перекроет затраты в процессе самостоятельных поисков и является платой за значительную экономию вашего времени и нервов.

«Когда вы заключаете договор о сотрудничестве с агентом по недвижимости, то перед вами открывается обширная база данных. Специалист предлагает оптимальные варианты, полностью соответствующие вашим запросам”.

К выбору компании стоит подходить грамотно. Вот критерии, на которые нужно обязательно обратить внимание:

  • наличие лицензии на осуществление деятельности;

  • стаж работы в своей области;

  • презентабельность офисного помещения;

  • репутация (ознакомьтесь, что пишут о выбранной вами фирме в интернете другие клиенты);

  • наличие грамот, наградных листов (они подтверждают стабильность агентства).

Осмотр квартиры

На данном этапе вы определяете, насколько справедливым является соотношение цена-качество. В процессе осмотра недвижимого имущества (самостоятельно или с риэлтором) важно обратить внимание на:

  • наличие всех коммуникаций (электричество, водопровод, канализация и др.);

  • соответствие планировки помещения схеме из технического паспорта;

  • качество работы системы отопления (если смотрите жилище в отопительный сезон);

  • состояние электропроводки (проверьте работоспособность всех выключателей и розеток, обратите внимание, нет ли на стенах темных пятен (указывают, что горела проводка));

  • состояние стен и потолков (чтобы выровнять слишком неровные поверхности, потребуется немало строительных материалов);

  • наличие плесени, чрезмерной сырости (грибок и плесень обычно развивается в ванной, на кухне и откосах возле окон, если они были установлены неправильно);

  • работоспособность окон и дверей (не заедают ли замки, нужна ли скорейшая замена).

«Не стоит стесняться пристально осматривать помещение, это ваше право перед заключением договора купли-продажи. Помните, что продавцу не выгодно говорить о недостатках жилья, поэтому он о них лишний раз не упомянет. Различные недочеты и технические проблемы могут стать поводом для снижения итоговой стоимости”.

Смотрите не только внутридомовое состояние, но и облагороженность придомовой территории. Будет полезно пообщаться с соседями, поинтересоваться, достаточно ли тепло зимой, какие средние платежи по коммунальным они получают в этом доме. Важно выяснить все нюансы до подписания договора, ведь потом будет поздно предъявлять претензии хозяину.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Существует несколько вариантов проверки реальной цены недвижимого имущества в той или иной части города — через риэлтора, посредника с большим опытом или с помощью независимых онлайн-программ.

«Позвонив в риэлторское агентство, представьтесь продавцом и кратко опишите жилище, которое присмотрели, и агент озвучит примерную цену. Вы сравните ее с той, что запрашивает продавец, и сможете сделать вывод: завышена она или нет”.

Чтобы выгодно покупать квартиру на вторичном рынке, нужно знать, как формируется и от чего зависит цена на нее:

  • тип дома (панельный, монолитный, кирпичный и т.д.);

  • этажность и возраст строения;

  • топографическое расположение;

  • состояние прилегающих территорий;

  • развитость инфраструктуры;

  • планировка помещения;

  • общая квадратура и жилых комнат;

  • количество санузлов;

  • наличие и размер лоджии/балкона;

  • тип отопления.

Более точно можно рассчитать стоимость квартиры на SOB.RU. Умный алгоритм делает независимую оценку, используя для этого свыше 375 параметров. Развернутый отчет позволит вам вести аргументированный торг и быстро заключить сделку на выгодных для вас условиях.

Проверка документов на квартиру

Документальная проверка состояния жилого имущества — это первый шаг на пути к его переоформлению. Вам стоит знать, какую документацию запросить для контрольной проверки, чтобы безопасно купить квартиру на вторичном рынке в Москве и Московской области.

«Чтобы застраховать свое право собственности на приобретаемый жилой объект, важно соблюсти документную чистоту с юридической стороны. При отсутствии достаточных знаний, лучше запишитесь на консультацию к юристу с хорошей репутацией и получите рекомендации касательно совершения предстоящей сделки”.

До момента подписания договора убедитесь в том, что:

  • продавец — действительно собственник, а не просто член семьи или арендатор;

  • никто из третьих лиц не претендует на жилплощадь;

  • в жилом объекте никто не прописан;

  • есть вся необходимая техническая документация;

  • жилище не находится в долевой собственности;

  • оно не имеет незарегистрированных пристроек;

  • доверенность подлинная (если купля-продажа совершается не на прямую с владельцем).

Задаток

Крупные финансовые операции, связанные с покупкой-продажей жилых объектов, не обходятся без передачи задатка со стороны заинтересованного лица. Здесь важно соблюсти бумажные нюансы, чтобы в дальнейшем сделка состоялась без проблем.

«Подходите комплексно ко всем финансовым действиям, чтобы купить жилплощадь безопасно и без возникновения неприятных ситуаций (например, покупатель начинает доказывать, что передал задаток в размере 300 тысяч рублей, а не 250 тыс. рублей) ”.

При покупке квартиры на вторичном рынке стоит придерживаться пошаговой инструкции:

  • Любая передача аванса подкрепляется соответствующим двусторонним соглашением. В нем указываются такие сведения про плательщика и получателя, как ФИО, адрес прописки (регистрации) и другая личная информация.

  • Лучше, когда размер задатка не превышает 10% от суммы сделки. Обычно он колеблется от 1% до 10% и полностью зависит от того, как договорятся вовлеченные в процесс купли-продажи стороны.

  • В соглашении хозяин недвижимого имущества обязуется указать, за какой срок он подготовит всю необходимую документацию для заключения и регистрации договора.

Подготовка документов для регистрации

Чтобы правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2018 году, нужно подготовить определенную документацию:

  • документ, удостоверяющий личность (оригинал и ксерокопию предоставляют обе стороны);

  • сертификат, подтверждающий право собственности владельца на жилплощадь;

  • подтверждение отсутствия прописанных граждан;

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

  • справка из БТИ;

  • выписка из лицевого счета;

  • технический паспорт.

Необходимость предоставления иной документации зависит от сложности ситуации, например, жилье покупалось супругами или находится в ипотеке.

ДКП

Законодательная сфера РФ не предусматривает каких-либо ограничений при составлении договора купли-продажи. Его можно (и лучше всего) сформировать у нотариуса или распечатать бланк стандартного образца и заполнить его самостоятельно. Даже такой документ можно узаконить и официально зарегистрировать.

«Если приобретаемое недвижимое имущество разделено на несколько долей и имеет двух-трех собственников, то в этом случае договор купли-продажи обязательно заверять у нотариуса во избежание претензий со стороны третьих лиц”.

Какую информацию должен содержать ДКП:

  • ФИО, регистрацию, информацию с главной страницы паспорта;

  • стоимость недвижимого имущества;

  • подробные данные помещения (назначение, фактический адрес, квадратура и т.д.);

  • основные технические характеристики;

  • какие-либо обременения (ипотека, залог);

  • отсутствие прописанных граждан;

  • согласие на продажу других совладельцев.

Регистрация сделки

Факт заполнения бланка купли-продажи не является покупкой нового жилища. Чтобы документ вступил в силу, его нужно официально заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре. Для завершения сделки необходимо:

  • присутствие обеих сторон или их доверенных представителей;

  • заявление на осуществление государственной регистрации;

  • оплата госпошлины в установленном размере;

  • предоставление необходимого пакета документации по данной сделке.

Окончательный расчет

Передача денежных средств от покупателя к продавцу осуществляется после подписания и регистрирования факта купли-продажи в Росреестре. Каким именно способом это будет происходить зависит от того, о каких условиях договорились стороны:

  • наличными в момент оформления ДКП;

  • перевод на банковскую карту;

  • через банковскую ячейку.

Передача квартиры и заселение

Формально передача недвижимого имущества осуществляется в момент подписания договора купли-продажи. Но вряд ли новые хозяева заедут и пропишутся в нем уже на следующий день. Фактически передача происходит после того, как предыдущий владелец съедет и передаст новому все необходимые документы. Заблаговременно продавец озвучивает, в какие сроки он обязуется съехать (фиксируется документально):

  • Если продажа срочная, то, как правило, новый собственник может заселяться в приобретенное жилище уже через 1-3 недели.

  • Если продажа не срочная и обе стороны со всем согласны, то старые хозяева могут еще до 3-х месяцев проживать в проданной ими квартире.

Что касается прописки в новой собственности, то она возможна не ранее, чем через семь дней. Данный срок не устанавливается продавцом или покупателем, столько времени требуется для официальной регистрации сделки в Росреестре. Когда готово свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы, можно делать прописку.

Налоги и вычеты у покупателя

Когда оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, обе стороны обязаны уплатить госпошлины и сделать отчисления в налоговую. Сейчас эти правила более лояльны и многие покупатели вправе вернуть до 13% налогового вычета от цены на жилье как компенсацию затрат. Что для этого нужно:

  1. Написать заявление в налоговую по месту жительства или зарегистрироваться на официальном сайте госоргана, получить и заполнить декларацию 3-НДФЛ.

  2. Приложить к заявлению всю имеющуюся документацию по договору, в том числе декларацию о доходах за прошлый год, квитанции об уплате госпошлин в процессе заключения сделки.

  3. Отправить заявление и дождаться ответа.

«Учитывайте, что претендовать на вычет могут только те резиденты РФ, которые официально трудоустроены и заключили сделку на сумму не более 2 млн. рублей”.

Бывший владелец также обязан заплатить налог с продажи жилплощади (13%), поскольку это рассматривается как получение прибыли. Не делать отчисления в государственную казну или снизить их размер можно только в двух случаях: если продавец более трех лет был собственником жилья или он продает его по той же цене, что и купил, то есть прибыль отсутствует.

Возможные риски для покупателя и продавца

Любая сделка, базирующаяся на крупной сумме денег, является рискованной для обеих сторон. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно хорошо ориентироваться в сфере купли-продажи недвижимого имущества или консультироваться с юристом. Основные ситуации, которые могут привести к непредвиденной потери права собственности:

  • Покупка по доверенности. Если хозяин жилища не может лично присутствовать на сделке, он вправе оформить доверенность. Достоверность документа нужно обязательно проверять через уполномоченные госорганы.

  • Подозрительные предыдущие сделки с квартирой-вторичкой. Обычно такое жилье приобретается физическими лицами, но если в прошлом она принадлежала юрлицам или даже государственным организациям, это должно насторожить.

  • Собственность недавно получена по наследству. По закону, спустя полгода другие наследники могут претендовать на жилплощадь. Если таковые находятся, договор купли-продажи признают недействительным. Избежать значительных финансовых потерь в данном случае поможет только страховка.

  • Приобретаемое жилье было оформлено по материнскому капиталу. Такие жилые объекты записываются на каждого члена семьи в равных частях и для их реализации требуется предоставить детям альтернативный вариант с той же величиной доли. Если какие-либо условия нарушены, сделку признают недействительной.

  • Покупка жилплощади с обременениями. Сюда входят квартиры под залогом и находящиеся в ипотеке. Также мошенники нередко продают недвижимое имущество, в котором прописаны осужденные, отбывающие наказание или военные, которые находятся на службе в отдаленных регионах.

«В случае возникновения любой из перечисленных ситуаций, покупателю грозит длительное судебное разбирательство и отстрочка покупки желаемой квартиры на неопределенный срок”.

Объявления о продажи квартир на SOB.RU — это возможность минимизировать риски, связанные с приобретением нового жилья. К размещению на SOB допускаются только проверенные продавцы, а большой выбор выгодных предложений позволит вам быстро найти оптимальный вариант без посредников или через риэлтерское агентство.

Необходимая страховка покупки квартиры

Для того, чтобы приобретение собственных квадратных метров не принесло неприятных сюрпризов, существует так называемое титульное страхование. Сейчас оно является обязательным при оформлении ипотечного кредитования, например. Такая страховка позволяет исключить или максимально минимизировать риски, связанные с непредвиденной потерей лицензии на права собственности по различным обстоятельствам. В случае, если перешедшие права собственничества окажутся недействительными, страховая компания в полном размере возместит ваши расходы.

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.

Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.

Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.

Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.

Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.

Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.

Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.

Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

Статья обновлена: 16 марта 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте. Все что я описала в данной статье, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала указывать здесь информацию с других юридических сайтов. Хочу чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Про проверку квартиры

По я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, тогда после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Как проверить квартиру на задолженность по «коммуналке».

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье . Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», некоторые банки требуют именную ту выписку, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Покупка супругами в долевую собственность

Изначально у супругов действует режим совместной собственности. Если они хотят купить квартиру в долевую, им придется оформить один из документов — брачный договор или нотариальный договор купил-продажи. В некоторых случаях супруги смогут сэкономить, потому что в нотариальном договоре купли-продажи можно сразу указать о режиме долевой собственности для супругов. Тогда брачный договор оформлять не нужно. Подробности я описываю здесь — .


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *