Как инвестировать в недвижимость

Как инвестировать в недвижимость

Что такое недвижимость и инвестиции?

Прежде чем начинать такое серьезное исследование, необходимо сначала четко понимать, о чем идет речь.

Недвижимость – это имущество, земельный участок и всё связанное с ним или водный объект прочно связанный с землей, который невозможно подвергнуть перемещению или это будет приносить большой ущерб. Она подтверждается законом в виде необходимых на определенный вид имущества документов. Недвижимость является самым выгодным активом для инвестирования.

Инвестиции – вид вложения денежных средств в создание или развитие собственного или стороннего производства с целью получения выгоды, пользы или прибыли в конечном результате.

Инвестиции в недвижимость – это вложение средств в уже построенную или строящуюся недвижимость для получения прибыли.

Мы разобрали основные понятия, и перед вами явно возникает вопрос, стоит ли инвестировать свои сбережения в недвижимость? Ведь состояние в нашей стране очень неустойчиво, постоянно происходят изменения на рынке, уровень цен подвержен как резкому скачку, так и не менее резкому падению. Все вопросы и возникшие сомнения у вас вполне естественны.

Мы рассмотрим все возможные виды таких инвестиций. Обязательно укажем вам все возможные риски, с которыми есть вероятность столкнуться при определенном финансировании средств, все плюсы и минусы такого инвестирования и подведем итоги.

Виды инвестиций в недвижимость

Объектом инвестирования ваших денежек может быть как жилье или земля, так и офисные помещения или торговые центры. Мы рассмотрим с вами 5 основных видов вложений и все возможные нюансы, с которыми вы можете столкнуться.

Ознакомившись со всеми вариантами, вы вполне сможете ответить на свой вопрос «как правильно инвестировать имеющиеся финансовые возможности в недвижимость?»

Покупка жилого помещения

Покупка жилого помещения сейчас пользуется большим интересом со стороны инвесторов. Купив, допустим, квартиру в новом доме, появляется возможность сдавать ее в аренду и получать прибыль от этого. Или купив жилье в ипотеку, выплачивать ее в течение всего периода займа с полученных арендованных денег.

Несмотря на то, что такой способ получения прибыли или же выгоды достаточно доступен в наше время и имеет меньше рисков, существует ряд нюансов при выборе жилого помещения:

  • Необходимо выбрать район и изучить рынок для определения стоимости аренды;
  • Важно выбирать места, где в ближайшей доступности есть магазины, аптеки, рынки и торговые центры или гипермаркеты;
  • Трезво оценить текущее состояние жилья, и при необходимости сделать перепланировку, капительный ремонт или косметический;
  • Вид из окна не менее важен;
  • Создание уюта и подходящая мебель будет иметь значительное влияние на спрос вашего жилья.

Все грамотно продумав, можно получить хорошую прибыль от сдачи в аренду или возможность выплаты ипотечного займа за счет полученных арендованных средств.

Важно! Вы должны понимать, что сдача жилья в аренду подразумевает не только получение прибыли, но и периодическое вложение финансов в виде косметического ремонта или смены предметов мебели. Поэтому не стоит тратить много денег на ремонт и мебель, главное просто удачно всё подобрать и со вкусом совместить.

Строящаяся недвижимость – стоит ли вкладываться?

Покупка квартиры в строящемся доме может принести больший доход, чем покупка готового нового жилья. Отличие заключается в том, что квартиры в доме на этапе строительство стоят значительно меньше, чем уже готовые. В связи с этим после покупки такого жилья через некоторое время можно продать его гораздо дороже и получить ощутимую прибыль.

Несмотря на такой важный плюс, как получение весомого дохода, существуют некоторые риски:

  • Возможен срыв сроков постройки;
  • Остановка строительства;
  • Банкротство застройщика также не исключено;
  • Снос начавшейся постройки в связи с отсутствием у застройщика необходимого комплекта документации или законности всего строительства.

Все потенциальные риски обычно происходят по вине застройщика. Прежде чем вкладывать деньги в совсем недорогую квартиру строящегося дома, необходимо потратить время и узнать в подробностях репутацию застройщика. Необходимо также узнать продолжительность существования на рынке компании застройщика, сколько построенных и сданных домов у него на счету и были ли вопросы и проблемы во время постройки или сдачи квартир.

При учете вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что такое инвестирование является выгодным.

Внимание! Чтобы получить выгоду от покупки квартиры в строящемся доме, не стоит вестись на слишком низкую цену и молодого застройщика. Лучше выбрать компанию с заслуженным авторитетом и имеющейся историей в постройках.

Покупка земельного участка

Вы спросите, выгодно ли вкладывать финансы в такую недвижимость, как земельный участок? NedvigimostMsk.ru без сомнения подтверждает выгодность такого вклада. Но чем более выгодной является сделка, тем больше она имеет нюансов и рисков.

Земельные участки имеют свою особенную специфику. Не всегда участок будет продаваемым и легко сдаваемым в аренду. При покупке земли важно учитывать условия, влияющие на ликвидность, такие как:

  1. Отдаленность от города;
  2. Расположение;
  3. Популярность данного направления;
  4. Наличие коммуникаций и возможность их установки.

Так же при выборе земельного участка стоит учитывать экологические нюансы, политические и экономические факторы. При учете всех особенностей и условий покупая определенный участок земли, можно получить весомую прибыль.

Выгодно ли инвестировать в загородную недвижимость?

Последние несколько лет стал очень популярен загородный отдых, в связи с этим появился спрос на съем коттеджей за городом в аренду. В связи с хорошим спросом на такой вариант аренды, можно с уверенностью сказать, что инвестирование принесет хорошую прибыль.

Так же при покупке земельного участка или недостроенного дома при возможности проведения необходимых работ можно перепродать участок с домом уже за другую цену. В связи с хорошим спросом на загородный отдых, покупка домов тоже в наше время достаточно популярна.

Но естественно присутствуют свои сложности. Для удачной сдачи в аренду важна окружающая природа. Красивый водоем и вблизи находящийся лес или роща резко увеличат спрос на ваше предложение. А отсутствие природной красоты или неудобное местонахождение сведет к минимуму количество желающих отдохнуть в вашем загородном доме.

Для продажи дома важно учесть не только наличие водоема, но и наличие магазинов, коммуникаций, близость школ и детских садов. Всё это повлияет на ликвидность.

Выгодные инвестиции в коммерческую недвижимость

Покупка офисов или торговых центров является самым выгодным типом такого рода инвестирования. Но такая возможность является далеко не легкодоступной.

Начиная такого рода бизнес, придется вести постоянный жесткий контроль и личное присутствие необходимо постоянно во избежание различного вида нарушений. Установка счетчиков, законная эксплуатация здания, ведение бухгалтерии, уплата налогов и многое другое требует дополнительной помощи профессионалов. Найти таких людей тоже непросто, это определенный риск и требование постоянного вашего личного присутствия и контроля.

Мы рассмотрели все основные типы вложений в недвижимость и относящиеся к ним нюансы. Осталось выбрать более подходящий для вас способ вложения своих денежек.

Выгодно ли вкладывать в недвижимость?

Предлагаем вам рассмотреть положительные стороны такого бизнеса и возможные подводные камни. Преимущества:

  • Стабильность;
  • Сохранность сбережения инвестора;
  • Достаточный уровень риска компенсируется высоким уровнем доходности;
  • Защита от инфляции;
  • Финансовая свобода инвестора;
  • Тенденция к развитию и росту направления недвижимости;
  • Возможность получения пассивного дохода от недооцененного объекта просто перепродав его, но за более долгое время;
  • При покупке актива в кредит, цена объекта растет, а стоимость рубля падает, в результате инфляция «съедает» ваши переплаченные %.

Достоинств, как вы видите, достаточно много. Основные мы рассмотрели. Но в любом деле присутствуют также и возможные проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы. Рассмотрим основные нюансы:

  • Низкая ликвидность, возможны задержки в перепродаже или сдаче в аренду по различным причинам;
  • Риск в некорректности обслуживания и эксплуатации объекта, что может сказаться на техническом состоянии;
  • Риски, связанные с вложением в строящиеся объекты, зависящие от застройщиков;
  • Присутствует зависимость от экономического состояния в стране;
  • Возможность дополнительных расходов;
  • Невозможность спрогнозировать точную стоимость в будущем.

Было подробно рассмотрели все возможности заработка на приобретении объектов недвижимости. Теперь стало понятно и очевидно, что этот тип вложений является одним из самых выгодных и перспективных. При наличии определенного «багажа» собственных средств, возможно очень хорошо заработать. Если деньги лежать на полке, их «съедает» инфляция, а если они находятся в движении – вы можете получать прибыль и управлять ей дальше.

Возможно, вы спросите о возможностях инвестиции в Москве и как это будет работать? Такие крупные города, как Москва или Санкт-Петербург являются отличным началом в сфере инвестирования. Города крупные, динамичные и активно развивающиеся, что раскрывает новые возможности и перспективы для заработка.

В заключение прокомментируем вопрос: как инвестировать денежные средства в недвижимость при малом капитале? Это сделать очень просто. При владении средствами для первоначального взноса, вы можете приобрести активы в кредит. Инфляция благополучно «скушает» вашу переплату, и постоянный рост цен на недвижимость даст вам ту самую заветную прибыль.

Предлагаем посмотреть видео, где коротко рассказывается, почему выгодно использовать вложение в такие активы, как недвижимость.

Как купить недвижимость, которая будет приносить доход?

Инвестиции в строительство: как привлечь их в кризис

На вопросы журнала отвечает профессор НИУ МГСУ, первый заместитель гендиректора Центра независимой экспертизы собственности, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, д.э.н. Кирилл КУЛАКОВ.

— Кирилл Юрьевич, что должно предпринять государство, чтобы активизировать взаимодействие финансово-кредитных институтов и строительных компаний?

— Один из основных способов — это, безусловно, снижение ставок: как по проектному финансированию, так и по классическому залоговому кредитованию предприятий стройкомплекса. Пока эти ставки, достигшие за два последних года запредельных высот, не будут снижены, активности ждать не приходится.

В этом смысле недавнее снижение ЦБ ключевой ставки — шаг в правильном направлении. Главное — не останавливаться на этом, а снижать ключевую ставку и, соответственно, ставки по банковским кредитам. Если они снизятся на несколько процентов, это подтолкнет и оживит строительный рынок.

Безусловно, способствует активизации взаимодействия финансового сообщества со стройкомплексом и продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. Я считаю, что эта мера спасла отрасль от краха и от большого количества банкротств, которые могли случиться на рынке.

— Раз уж мы заговорили про ипотеку, то как Вы относитесь к предлагаемому сегодня расширению ипотечных инструментов: выпуску ИЦБ, пропаганде «ипотеки для бедных» и пр.?

— Я отношусь к тем, кто считает, что эти меры хороши при уже сбалансированном и развитом рынке. Наш же рынок пока к этому не готов, и классическая ипотека показала, что уровень риска при наступлении кризисных моментов увеличивает число невозвратных кредитов, что имеет и существенный социальный подтекст.

По общей финансовой емкости и платежеспособности населения наш рынок сильно отстает от того же американского. И если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная.

— В этом с Вами согласен целый ряд экспертов. А где же еще, помимо ипотеки, по-Вашему, кроются дополнительные источники финансирования строительной отрасли? Кроме дольщиков, сегодня и денег-то взять не у кого…

— Помимо ипотеки это могут быть различные частные инвестиции, без которых не обходится ни один развитый рынок. Ведь, как известно, при реализации любого инвестиционно-строительного проекта сам вход в него предполагает наличие собственных или инвестиционных средств в размере 20—30%.

К. Кулаков: «Если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная»

Если мы говорим про жилищное строительство, то, действительно, пока источником средств во многом служат средства дольщиков. Но я бы хотел поговорить не о тех из них, кто покупает отдельно взятую квартиру, а о дольщиках иного порядка: я имею в виду частных венчурных соинвесторов, которые вкладываются в портфельные инвестиции определенного проекта или паи ПИФа.

Условно говоря, здесь получается не 200—500 дольщиков на один среднестатистический дом (по количеству квартир), а 10—30 пайщиков. Таким образом, для запуска проекта им достаточно внести по 1%—3% каждому (то есть, условно говоря, 30% разделить на десятерых), а остальное уже получить по проектному финансированию в банке. Причем банку в этом случае будет намного проще принимать решение, чем при классической ипотеке с нулевым или низким входом физлица.

— Но сегодня инвесторы мало верят в недвижимость…

— Смотря где и в какую. Этот вопрос особенно актуален на низком рынке. Но даже сегодня, по сравнению с элементарными простейшими вложениями типа депозитов или государственными ценными бумагами, при нормальной локации объекта, внятной экономической концепции строительного проекта прибыль от него выше, чем от применения названных консервативных финансовых инструментов.

Я думаю, что инвесторы сегодня слабо верят в коммерческую недвижимость, а жилье — это все-таки вечная тема. Вспоминается классическая пирамида потребностей Абрахама Маслоу, согласно которой потребность в жилье можно отнести к базовым уровням потребностей человека: физиологическим и безопасности.

Соответственно, если коммерческая недвижимость зависит от уровня развития экономики, кризисных моментов и пр., то жить-то людям нужно всегда! Количество жителей увеличивается, особенно в мегаполисах, это необратимый всемирный процесс. Поэтому потребность в жилье будет только возрастать. С учетом этого можно выстраивать стратегию работы на рынке жилья.

— Убедили. Но как же сегодня привлечь этих самых венчурных соинвесторов, о которых Вы говорили? Что надо сделать, чтобы они активнее вкладывались в наш жилищный рынок? Как превратить их в базовых соучредителей, то есть, проще говоря, в хозяев?

— С ними надо активно работать. А снижению их рисков может способствовать более тщательная проработка экономики проекта, оптимизация его расходной части, снижение себестоимости, выбор правильной площадки. В общем, тщательный анализ всего того, что в экономике и оценке недвижимости называют best use — лучшее, наиболее эффективное использование.

— Как здесь может помочь государство? Что оно должно сделать, чтобы вернуть на докризисный уровень объем частных инвестиций в строительную отрасль, в том числе иностранных?

— Прежде всего, нужно упростить саму систему входа в строительный проект. Сейчас любой инвестор, желающий войти в строительный проект, должен пройти сотни согласований и пр. Это очень осложняет и саму работу, и настрой на нее.

— Но ведь Минстрой, вроде бы, борется с этими самыми административными барьерами. По крайней мере, руководство ведомства постоянно на всех уровнях рапортует о снижении их количества.

— Пока это, увы, происходит, в основном, на бумаге, а в реальной жизни все по-прежнему долго и утомительно. Есть аналитические таблицы, которые сравнивают наши реалии с аналогичными зарубежными проектами. Так вот, пока у нас срок выходит в два-три раза дольше, чем у них. Я уж не говорю о том, что у нас без лоббизма и прочих возможностей просто так войти на этот рынок почти нереально.

А ведь в данном случае время — это именно деньги, в самом что ни на есть прямом смысле этого слова. При заемных деньгах очень важны сроки выплаты процентов по кредитам и пр. И если они будут сокращены вдвое, а лучше втрое, это сэкономит кучу времени и денег.

К. Кулаков: «Улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ»

Следующий вопрос — страхование и гарантии на уровне государственно-частного партнерства, закон о котором, принятый год назад, в полной мере так и не заработал. Я привлекался здесь в качестве эксперта рабочей группы Минэкономразвития, поэтому знаю, о чем говорю.

— Почему же не работает закон о ГЧП?

— Потому, что государству это интересно, а инвесторам — пока не очень. Для них это накладно. И здесь без определенного субсидирования, как с той же ипотекой, просто не обойтись. Вот когда с инвесторов будет снята часть финансового бремени, они заинтересуются.

— Что Вы имеете в виду?

— Например, улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ, уверяю Вас.

— Но ведь есть еще и банки, а у них свои риски. Каким образом можно снизить уровень этих рисков при кредитовании строительных проектов?

— Здесь есть своя специфика. Банк — это, прежде всего, финансовое учреждение. И чем сложнее тематика проекта, в том числе с чисто технической точки зрения, тем сложнее банкирам понять, насколько окупаемым будет проект и есть ли здесь опасность дефолта.

Сегодня в таких системообразующих банках, как ВЭБ, Сбербанк, Россельхозбанк, сложилась практика привлечения на условиях аутсорсинга специалистов, которые профессионально помогают им разобраться в финансируемых проектах. Это официально аккредитованные специализированные организации, которые занимаются финансово-техническим надзором и аудитом и, как правило, прекрасно знают свое дело.

Соответственно, с их помощью банк, входя в тот или иной проект, снижает свои риски. Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д.

И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Он регулярно выезжает непосредственно на стройплощадку и проверяет, должным ли образом вложены выделенные банком средства, куплено ли необходимое количество материалов соответствующего качества, выполнен ли процент работ согласно календарному графику.

Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются.

— Именно так, собственно, и организовано проектное финансирование с использованием механизма счетов эскроу, который только что в законодательном порядке закреплен в качестве одного из альтернативных вариантов финансирования застройщиков, работающих с деньгами дольщиков. Но ведь такая схема стоит денег. Да и специалисты-аудиторы, очевидно, тоже бесплатно выезжать на объект и анализировать все риски проекта не будут…

— Поверьте, деньги, которые тратятся на их услуги, вовсе не такие уж значительные. А эффект и польза от этих затрат могут быть весомыми. В том числе и для строителей, которые смогут в результате получить меньшую процентную ставку, поскольку их проект хорошо проработан, а значит, более прозрачен для кредитной организации.

— А все-таки, каковы расценки на услуги таких специалистов?

— Приведу конкретный пример. Недавно одна компания, которую я знаю не понаслышке, вела проект редевелопмента промышленного предприятия площадью около 30 тыс. кв. м, где собственники захотели сделать апартаменты.

Специалисты вели входной аудит, то есть проводили экспертную оценку проектно-сметной документации на предмет того, насколько она отвечает требованиям по завышению-занижению различных норм, а потом отслеживали стройку в поквартальном режиме.

Проект реализовывался в течение двух лет. В среднем затраты на входной аудит составили порядка 1,5—2 млн руб., а ежеквартальный аудит обошелся в сумму порядка 500—600 тыс. руб.

— Не сказать, что безумные деньги…

— В том-то и дело. Да, это несколько миллионов рублей. Но если 30 тыс. кв. м площади умножить на себестоимость 1 кв. м (в среднем это 50 тыс. руб.), сразу видно, насколько это небольшие деньги.

Между тем независимый аудит помог девелоперу получить кредитную линию и к тому же снизил для него процентную ставку.

— Это очень интересно. К слову, на днях Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, поэтому приведенный Вами пример звучит весьма актуально.

— Основные игроки, работающие на строительном рынке, уже давно пошли по этому пути и успешно апробируют эти механизмы, поскольку понимают, что затраты здесь несопоставимы с отдачей.

— Кирилл Юрьевич, в кризис возрастает количество споров между хозяйствующими субъектами. Строительная отрасль здесь не является исключением, а скорее относится к лидерам со знаком минус. Какие механизмы и инструменты можно предложить строительным компаниям, заказчикам и потребителям для предотвращения или легитимного разрешения подобного рода ситуаций?

— Отчасти этот вопрос является продолжением предыдущего. Ведь именно банки часто оказываются недовольны выполнением девелоперами обязательств по открытой им кредитной линии.

Кроме банков это могут быть и конечные потребители — скажем, те же дольщики, которые, получив свои квадратные метры, видят, что работы выполнены не с должным качеством: заметны трещины, кривизна стен и пр.

Если это не девелопмент полного цикла, то у генподрядной строительной организации есть заказчик, и он также часто остается недоволен сроками, качеством.

Короче говоря, это некая классика: вечная тема, как дураки и дороги. Качество и сроки в строительстве — две вещи, которые, увы, соблюдаются редко.

К. Кулаков: «Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д. И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются»

Механизмы решения споров здесь схожи с теми, что используются при открытии проектного софинансирования. Это независимая экспертиза перед вхождением в проект либо в случае возникновения проблемной ситуации.

Если Вы, как потребитель, не обладаете специальными знаниями в данной отрасли, лучше все-таки вызвать эксперта, который определит, насколько равномерен уровень пола в вашей отдельно взятой квартире, допустимы ли обнаруженные зазоры и трещины, кроется ли за протечкой какая-то серьезная техническая проблема и т.д.

Если же мы говорим про более серьезные отношения некоего инвестора (например, кредитного института) и застройщика, то здесь, конечно, это все уже проецируется не на одну квартиру, а на объект в целом, а то и на жилой квартал.

У жизненного цикла любого проекта есть разные этапы: от замысла и проектирования до строительства и эксплуатации. И я бы посоветовал приглашать независимых консультантов и экспертов на самую первичную стадию, чтобы они провели некий консилиум по типу медицинского.

Ведь ошибка в инженерных изысканиях и проектировании может стоить колоссальных денег. И мы это видим на примере строительства стадионов к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Вот, скажем, в Калининграде неправильно определили несущую способность грунтов, а в результате сейчас все приходится перепроектировать на ходу, а сроки строительства находятся под угрозой срыва.

Аналогичные проблемы были и в Имеретинской долине при строительстве ряда объектов сочинской Олимпиады. Причем все это приводит к серьезному удорожанию работ, поскольку выявленные шибки и недочеты приходится решать в ускоренном режиме с помощью дорогостоящих материалов и технологий.

— То есть совет здесь один: вовремя зовите специалистов, не доводите до беды — выйдет себе дороже, так?

— Совершенно верно. Весь мир так делает, и нам пора привыкать к такой цивилизованной практике.

Причем это может быть как консультант на этапе предварительной фазы любого строительного проекта, так и эксперт, в том числе судебный, в случае какого-то спора.

— Кстати, о споре. Недавно Госдума приняла закон «О государственной кадастровой оценке» и поправки в закон «Об оценочной деятельности». О том, чем это может обернуться для рядовых граждан, мы уже писали, в том числе и Ваше экспертное мнение приводили. А может ли компания-застройщик использовать механизм оспаривания результатов кадастровой оценки земельного участка, на котором планируется или уже ведется строительство? И какие показатели своей финансово-хозяйственной деятельности удастся таким образом оптимизировать?

— Строительная компания не всегда является собственником земельного участка, обычно она действует в качестве его временного арендатора. Казалось бы, где же здесь прямая выгода, и стоит ли в данном случае заниматься такой процедурой, как оспаривание?

Но, как известно, от кадастровой стоимости исчисляется не только налог на имущество, но и ставка арендной платы. И подчас для земельного участка, выделяемого под строительство, как раз-таки арендная плата весьма высока — порой она исчисляется десятками миллионов рублей.

К. Кулаков: «Добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории. Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке — наоборот, вырастет»

Так вот, будучи арендатором, строительная компания, так же, как и собственник, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», имеет право на оспаривание результатов кадастровой оценки. Единственное, что ей при этом следует сделать — согласовать начало этого процесса с собственником.

— А если собственником является родное государство в лице субъекта Федерации или муниципального образования?

— Да, здесь возможна некая коллизия. В этом случае собственник может наложить вето на это право, но это уже другой вопрос. В целом, повторяю, такое право де-юре у арендатора есть.

Соответственно, добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории.

Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке — наоборот, вырастет.

Сложно поверить, насколько не нова идея краудфандинга на самом деле: ещё в 1997 году британская рок-группа Marillion собрала через онлайн-платформу 60 тыс. долл. — так фанаты обеспечили музыкантам тур в США.

Обзор крупнейших краудфандинговых платформ Европы и США

Отличие современного краудфандинга — он даёт возможность заработать обеим сторонам. Рынок коллективных инвестиций в недвижимость устроен довольно просто: онлайн-платформы собирают инвесторов для реализации проектов аренды, реновации или строительства объектов, а те приобретают доли компаний или предоставляют займы, взамен получая процент от прибыли.

Почему эта схема инвестиций становится всё популярнее? В отличие от других инструментов, краудфандинговые платформы открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Они не требуют участия вкладчика в управлении активом. В среднем, они приносят доход выше, чем ряд других инструментов (например, ценные бумаги, депозиты или сырьевые товары). Интернет делает доступ к коллективным инвестициям максимально простым. По данным Preqin, за последние три года объём привлечённых средств в глобальные закрытые фонды недвижимости увеличивался в среднем на 11 % в год.

Tranio предлагает обзор крупных краудфандинговых платформ на рынках недвижимости Великобритании, Германии, Испании и США.

Краудфандинговые платформы в Великобритании

Основные черты британских краудфандинговых платформ:

— относительно высокие сборы;
— фокус на арендном бизнесе;
— низкий порог инвестиций.

Property Moose (Ливерпуль)

«Инвестируй онлайн. Когда угодно, где угодно», — так просто объясняет преимущества краудфандинга британская платформа Property Moose. Ориентированная в первую очередь на британцев, компания не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США). Платформа рассчитана на инвесторов с любым бюджетом: от 10 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Сервисом Property Moose пользуются больше 26 тыс. человек.

Как правило недвижимость, в которую вкладывает инвестор, принадлежит компании, созданной специально для этого проекта (SPV). Он, наряду с другими участниками SPV, участвует в принятии стратегических решений: например, в вопросах заселения или выселения арендатора. Инвестор, в обмен на инвестиции, получает долю в SPV, которую он может продать в любое время в рамках этой же платформы. Большинство проектов рассчитаны на срок от 12 до 18 месяцев.

Финансовые, инвестиционные инструменты начинающего инвестора. Правила инвестирования Уоррена Баффета

На каждом этапе такого вида инвестиций участник облагается сборами: при покупке доли SPV 5 % от вклада идут на оплату расходов, связанных со сбором средств, проведением Due Diligence и структуризацию сделки. Из ежемесячного дохода от аренды вычитается 10,5 % на оплату услуг управляющей компании. При продаже недвижимости инвестор выплачивает 15 % сбор от полученного дохода, при перепродаже своей доли в SPV — 15 % от её стоимости. В проектах, где инвестор не покупает долю компании, а предоставляет ей кредит, он освобождается от сборов платформы.

Property Partner (Лондон)

В октябре 2015, первый год запуска сайта Property Partner, краудфандинговая платформа установила рекорд, собрав больше 843 тыс. фунтов стерлингов за 10 минут. В проектах Property Partner также могут участвовать граждане любой страны, кроме США. Сегодня на сайте зарегистрировано больше 10 тыс. пользователей.

Property Partner специализируется на инвестициях в студенческие апартаменты: квартиры-студии или резиденции с общими кухней, обеденной зоной и гостиной. Отношения с инвесторами строятся по той же схеме: покупка доли в SPV (комиссия при покупке составляет 2,5 % с учётом гербового сбора) приносит участнику ежемесячный доход от аренды в 3,4 % на вложенный капитал. Из них 10,5 % выплачиваются Property Partner, которая управляет объектом и сдаёт его в аренду. С учётом роста капитализации доходность проекта повышается до 4,3 %.

Важное отличие этой платформы — отсутствие сбора при продаже доли SPV. Как уверяют создатели, в среднем этот процесс занимает 4,7 дней. Есть другой вариант выхода из проекта: каждые пять лет платформа предлагает выкуп доли по цене, установленной независимым оценщиком.

Ещё одна опция, которую предлагает инвесторам Property Partner — вклады в потенциальные проекты, которые ещё не приобретены платформой. Деньги на них снимаются с аккаунта инвестора на платформе, но не с реального счёта — до тех пор, пока не будет собрана полная сумма за проект. В таких проектах инвестор получает ежемесячный доход в 5 % в течение двух лет.

Интересы инвесторов защищает британская программа компенсаций FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а деятельность самой платформы регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору Великобритании (FCA).

The House Crowd (Олтрингем)

The House Crowd называют себя первой краудфандинговой платформой в мире: основанная в 2011, к ноябрю 2017 компания реализовала почти 340 проектов, собрав для них больше 60 млн фунтов стерлингов.

Участвовать в проектах The House Crowd может не только физическое лицо, но и товарищество, закрытое акционерное общество, траст или государственный орган. Платформа открыта для всех иностранных инвесторов, кроме граждан США. Сумма инвестиций начинается от 1 тыс. фунтов стерлингов.

У участников The House Crowd есть два варианта получения дохода: покупка доли в компании, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду, или выдача займа по ставке 8–10 % для кредитования других физических лиц и 10–13 % — для финансирования проектов девелопмента. Срок таких проектов обычно колеблется от 6 до 18 месяцев. Если участие в SPV подразумевает выплату регистрационного сбора в 5 %, то кредитор не облагается никакими пошлинами со стороны платформы.

Российский краудфандинг — внедрение альтернативных механизмов финансирования

Модераторы The House Crowd проводят тщательную проверку объектов, каждый проект получает оценку RICS. Однако они неоднократно предупреждают посетителей сайта о рисках, связанных с капитализацией и ликвидностью объектов. Участники платформы не защищены программой FSCS.

Краудфандинг в Германии

Основные черты краудфандинговых платформ Германии:

— отсутствие сборов;
— фокус на мезонинных кредитах и проектах добавленной стоимости с доходностью 5-7 %;
— низкий порог инвестиций.

Exporo (Гамбург)

С момента запуска онлайн-платформы компания Exporo реализовала почти 80 проектов, собрав больше 100 млн евро, 16,5 млн из которых были выплачены её участникам. Стартовая сумма вкладов начинается с 500 евро, срок инвестиций — 2­­–3 года. Участие в проектах Exporo доступно для иностранцев, которые могут пользоваться версией сайта на английском языке.

В отличие от британских компаний, работу Exporo оплачивают не инвесторы, а владельцы проектов, что делает её полностью бесплатной для пользователей платформы.

Вклад оформляется как мезонинный кредит: инвестор предоставляет девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и право на часть прибыли проекта. Мезонинный кредит — это субординированный кредит второй очереди (после банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей в проекте. Средства, собранные на Exporo, идут на реализацию проектов реновации и строительства коммерческой и жилой недвижимости в Германии. Доходность проектов Exporo колеблется в пределах 5–6 % годовых.

Zinsbaustein (Берлин)

Относительно молодая краудфандинговая платформа Zinsbaustein за полтора года работы реализовала 13 проектов, а общий объём привлечённых средств составил больше 15 млн евро.

По условиям платформы, физические лица могут инвестировать с Zinsbaustein капитал размером от 500 евро до 10 тыс. евро (при условии, если у инвестора есть активы на сумму 100 тыс. евро или если сумма инвестиций в недвижимость не превышает удвоенную сумму среднемесячного чистого дохода), а сумма для юридических лиц не ограничена. Участие иностранных инвесторов не оговаривается, сайт доступен только на немецком языке.

Вклады участников Zinsbaustein оформляются как мезонинный кредит. Создатели платформы предупреждают о возможных рисках: кредит инвесторов является необеспеченным и гасится только после несубординированных долговых обязательств. Утешением в негативном сценарии может служить то, что потери инвестора ограничены суммой внесённого вклада.

Как правило, проекты платформы представляют собой реновацию и строительство микроапартаментов и коммерческой недвижимости в Германии. Срок инвестиций — 1–3 года, доходность — 5,25 %. Услуги Zinsbaustein являются бесплатными для инвесторов.

Zinsland (Гамбург)

Из 37 проектов, реализованных Zinsland с 2015 года, 22 были выполнены в этом году. Объём привлечённого капитала — больше 27 млн евро.

Как и две другие немецкие платформы, Zinsland оформляет вложения участников как мезонинные кредиты и финансирует свою деятельность только за счёт владельцев проектов, а не инвесторов. Доходность в 5-7 % объясняется довольно высокими рисками для инвесторов и тем, что платформа сотрудничает с девелоперами напрямую: они получают капитал инвесторов в 100 % объёме. Срок вложений — 1–3 года.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодно?

Инвесторы предоставляют мезонинный кредит для реализации проектов реновации и строительства микроапартаментов в Германии. Как правило, сумма инвестиций составляет от 500 евро до 10 тыс. Инвесторы с капиталом от 25 тыс. евро могут участвовать в клубных сделках. Организаторы не уточняют, могут ли в проектах принимать участие иностранные инвесторы, а сайт доступен только на немецком языке.

Краудфандинг в недвижимость Испании

Основные черты испанских краудфандинговых платформ:

— гибкие системы расчёта доходности и сборов для инвесторов;
— фокус на проектах реновации в крупных городах Испании (Барселона, Мадрид);
— доступны для иностранных инвесторов, но необходимо иметь идентификационный номер иностранца (Número de Identidad de Extranjero, NIE).

Housers (Мадрид)

«А что, если мы создадим платформу с портфелем недвижимости, где сможет инвестировать любой человек с бюджетом от 50 евро?» — именно с этого вопроса началась история Housers в 2015 году, по крайней мере, так утверждает один из её основателей, Тоно Брусола. За это время платформа реализовала 86 проектов, собрав для них больше 34 млрд евро.

В фокусе компании — коммерческая и жилая недвижимость в центральных районах крупных городов Европы (большинство проектов сосредоточены в Барселоне, Мадриде и Милане). Участники платформы покупают доли компании или предоставляют заём для строительства и реновации квартир. Инвесторы могут получать доход с продажи объекта или сдачи его в аренду. Доходность значительно различается от проекта к проекту. Средний срок вложений — 1 год.

Потолок инвестиций для большинства участников платформы — 3 тыс. евро для одного проекта или 10 тыс. евро для одного года. Более крупные суммы доступны для инвесторов с годовым доходом выше 50 тыс. евро (для юридических лиц общая стоимость активов должна быть больше 1 млн евро).

За свои услуги Housers получает 10 % от прибыли инвесторов.

Inveslar (Барселона)

Совсем молодая платформа Inveslar, запущенная в 2016 году, уже успела реализовать 9 проектов, собрав для них почти 2 млн евро.

Участником платформы может стать любой совершеннолетний гражданин Испании или другой страны при условии, если у него есть идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Inveslar не сотрудничает с некоторыми странами Азии, Ближнего Востока и Океании.

Inveslar предлагает участникам два варианта инвестиций: покупка объекта, его реконструкция и перепродажа по более высокой цене через 12 месяцев или его сдача в аренду и продажа через 3 года. Минимальный порог инвестиций зависит от проекта и варьируется от 100 евро до 3 тыс. Участники краудфандинговой платформы покупают доли компании, созданной для реновации квартир в Барселоне. Срок инвестиций — 1–3 года.

По данным блога Jeangalea.com, Inveslar финансирует свою деятельность за счёт инвесторов: участники платят 4 % от суммы инвестиции за участие в проекте, 10 % от арендного дохода при сдаче объекта в аренду и 2 % от его финальной цены при продаже.

Privalore (Барселона)

Privalore называет себя первой краудфандинговой платформой в Испании. Сайт, запущенный под названием Bricktal в 2014 году, к осени 2017 объединил больше 1 тыс. инвесторов, которые вложили в его проекты около 3 млрд евро. В отличие от большинства платформ, Privalore является инвестором собственных проектов, вкладывая минимум 65 % от необходимого капитала. «Если друг предлагает вам инвестировать в перспективный проект, разве вы не спросите, сколько он сам в него вложил?» — обращается Privalore к пользователям.

Покупка недвижимости в Москве, России и за рубежом: главные пути инвестирования средств

В проектах Privalore может участвовать любой человек или компания с расчётным счётом в банке, принадлежащем стране Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), иностранцы должны иметь идентификационный номер NIE.

Размер вкладываемого капитала начинается от 1 тыс. евро. Privalore специализируется на реновации квартир в центре Барселоны и Мадрида. Средний срок инвестиций — 8 месяцев: 2 месяца заложены на реконструкцию объекта и 6 месяцев — на его продажу. Средняя доходность проектов — 17,6 %. Комиссия Privalore составляет около 4 % от цены продажи объекта: сокращение числа посредников позволяет компании уменьшить сбор для инвесторов в большинстве проектов.

Краудфандинговые платформы США

Основные черты краудфандинговых платформ США:

— невысокие сборы;
— использование разных стратегий инвестирования;
— относительно высокий порог инвестиций;
— ориентир на американских инвесторов.

RealCrowd (Пало-Альто, Калифорния)

«RealCrowd — для серьёзных инвесторов», — заявляют создатели платформы. Партнёрами RealCrowd могут стать только компании с опытом на рынке не менее 10 лет и с объёмом транзакций от 50 млн евро. Фокус платформы — коммерческая недвижимость (которая, по мнению её создателей, выгоднее любого другого инструмента инвестиций): офисы, ретейл, многоквартирные дома и промышленные помещения.

Как рассчитать рентабельность инвестиций?

Участникам платформы предлагается предоставить кредит, купить доли компании или вложить деньги в фонд для реализации разных инвестиционных стратегий (Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic). Сервис RealCrowd бесплатен для инвесторов.

RealCrowd позволяет участвовать в проектах только аккредитованным инвесторам — физическим лицам, ежегодный доход которых в последние два года превышает 200 тыс. долл., или они владеют капиталом от 1 млн долл. Принимать ли иностранцев — решают спонсоры конкретных проектов.

Срок инвестиций начинается от 1 года. Отличием RealCrowd от других платформ является то, что инвесторы не могут выйти из проекта до его окончания.

Realty Mogul (Лос-Анджелес)

История Realty Mogul начинается в 2013 году. С тех пор платформа собрала около 300 млн долл., профинансировав больше 350 объектов недвижимости.

У участников Realty Mogul есть два варианта инвестиций: предоставление займа, обеспеченного объектом недвижимости, который будет приносить ему прибыль по фиксированной ставке в течение нескольких месяцев или лет, или покупка долей недвижимости: многоквартирных домов, офисных зданий, складов и торговых центров — в этом случае инвестор получает доход от аренды и последующей продажи объекта через несколько лет. В большинстве случаев инвестор не может перепродать свою инвестицию.

Realty Mogul работает с аккредитованными и неаккредитованными инвесторами (см. Бизнес-ангелы), банками, семейными офисами с бюджетом от 1 тыс. долл. На сайте не уточняется, готова ли компания работать с иностранными инвесторами. По информации портала Investmentzen, за свои услуги Realty Mogul берёт около 1–2 % от вложенного капитала.

RealtyShares (Сан-Франциско)

Платформа RealtyShares профинансировала больше тысячи проектов, собрав для них примерно 500 млн долл. В портфолио компании — объекты в 220 городах 35 штатов США.

Так же, как и две другие американские платформы, RealtyShares предлагает инвестору стать кредитором объекта, получая фиксированный доход в 8-9 % годовых, или купить долю объекта и получать доход с аренды и его перепродажи через полгода или пять лет. Как рассказал в интервью порталу Yalantis один из основателей платформы Нав Атвал, минимальный порог вложений составляет 1 тыс. долл.

Принять участие в проектах RealtyShares могут аккредитованные инвесторы и инвестиционные фонды. Инвесторы, купившие доли в проектах платформы, должны ежегодно отдавать платформе 1 % от вложенной суммы. Размер комиссии при предоставлении займа обсуждается индивидуально.

Статья предоставлена Юлией Кожевниковой, экспертом по международной недвижимости Tranio.

В какой котлован выгоднее инвестировать?

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.
Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.
Экономия при покупке квартиры на стадии котлована — 25%
Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают — это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:
— На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.
Элитная недвижимость может дорожать до 60%
Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы:
— Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.
Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.
— Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.
Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:
— Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации — плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.
Порог для инвестиций снизился
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:
— По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.
«Самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом»
Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки — это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:
— Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир — меньше.
Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское, считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:
— Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:
— В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.
Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов:
— Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.
Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах
Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, приводит статистические данные:
— Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.
Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности
Инфографика: IKON Development


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *