Как правильно сдать квартиру квартирантам

Как правильно сдать квартиру квартирантам

Общие моменты

Если у гражданина есть свободная жилплощадь, то он вправе получать с нее прибыль.

Сдача в аренду – оптимальный вариант, который позволит не только заработать, но и предоставит возможность сохранить объект в пригодном состоянии.

Граждане сами вправе решать, как распорядиться жильем. Но в законодательных актах сказано, что квартира может быть передана только для проживания.

Физлицам жилье сдается без каких-либо ограничений. Если же жилье передают компании, тогда сделку будут называть арендой, а не наймом.

Что это такое

Арендой называют форму имущественного договора, в соответствии с которым объект передают во временное пользование арендаторам. Те же должны вносить арендную плату за предоставленную собственность.

Поиски квартирантов

Найти нанимателя можно таким способом:

  • при самостоятельном поиске;
  • при обращении к агенту по недвижимости.

Если вы предпочитаете первый вариант, тогда готовьте объявления, создавайте агентские сети с привлечением знакомых, ищите квартиранта также по объявлениям.

Дайте знать всем родственникам и друзьям, что ищите нанимателя, развешивайте объявления на уличных досках.

Недостаток клиента, найденного «по знакомству» — такое лицо будет просить снизить стоимость, и вы не всегда сможете отказать. Такие граждане также позволяют себе задерживать оплату жилья.

Будьте готовы к тому, что вам будут звонить не только наниматели, но и агенты, которые желают подписать соглашение на предоставление услуг.

Следует определиться, кому именно сдать квартиру. Чаще всего отдают предпочтение семейной паре или одинокой женщине в возрасте.

Такие квартиранты вряд ли устроят шумную вечеринку, не будут часто приводить множество гостей, и если нужно, присмотрят за квартирой.

Чаще возникают проблемы с одинокими мужчинами, молодежью, иностранцами. Чтобы перестраховаться, напишите в договоре, что наниматели будут нести ответственность на каждого своего гостя.

Законодательная база

Главные нормативные акты, на которые стоит ориентироваться:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • ГК России – гл. 34, 35 и др.

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону и ГК РФ

Если вы приняли решение сдать квартиру, тогда нужно разобраться в особенности проведения процедуры.

Действия будут такими:

Подготовьте объект Не лишним будет косметический ремонт. Позаботьтесь о том, чтобы были все необходимые удобства – интернет, кондиционер. Спрячьте или унесите ценные и личные вещи
Займитесь поиском квартиранта С потенциальным жильцом проведите беседу, покажите квартиру, решите вопрос относительно долгов по платежам за коммунальные услуги
Подготовьте нужные документы Составьте соглашение
Здесь можно обойтись своими силами Хотя лучше перестраховаться, и обратиться к представителю юридической конторы

Желательно также следовать таким рекомендациям:

Застрахуйте жилье При оформлении полной страховки будет учтена гражданская ответственность, застрахуете стены и внутреннюю отделку
Получите согласие сдать квартиру от всех владельцев Что были зарегистрированы в помещении. Такой согласие необходимо, если сдают неприватизированный объект, муниципальное жилье или комнату в неприватизированном помещении
Договор лучше составлять максимум на 11 месяцев Считают, что при более длительном проживании лицо сможет в случае болезни или трудного финансового положения добиться в судебном органе решения, в соответствии с которым его не смогут выселить
Составляйте акт передачи объекта Перепишите имущество, упомяните о наличии порванных обоев. Такой документ нужно составлять в 2 экземплярах
Напишите расписку Арендодатель пишет о том, что получает средства, а наниматель о получении ключей
При сдаче муниципального жилья Стоит зарегистрировать сделку в ГУПе
Записывайте информацию о квартирантах Данные из паспорта, контакты

Юридическая ответственность остается за арендодателем, поэтому стоит решить заранее, кто будет платить за услуги ЖКХ, телефон, интернет, охрану и т. д. – вы или жильцы.

Кроме того, вы ответственны за то, чтобы квартиранты соблюдали нормы ЖК. Любые противоправные их действия должны будете объяснять вы.

Составление грамотного договора

Если нет договора, то трудно будет доказать что-либо в случае порчи имущества. Именно по этой причине стоит обязательно подготовить соглашение, описав имущество и его состояние.

Нужно расписать, в каком состоянии находится сантехника и отделка. Так можно будет взыскать плату за разбитую плитку, испорченный паркет и т. п.

Общие требования к составлению договора:

  • прописывают предмет сделки;
  • права и обязательства каждой стороны;
  • причина наличия прав сдать квартиру в аренду – есть права собственности, договор соцнайма, доверенность от собственника;
  • период, в течение которого договор будет действителен;
  • стоимость;
  • сроки передачи средств за квартиру;
  • передача права на уплату услуг ЖКХ (делают запись показаний счетчиков);
  • частота проверок собственником (с указанием, чтобы он входил в помещение только в присутствии квартиранта);
  • порядок прекращения действия договора;
  • правила проживания, которых жильцы должны придерживаться;
  • ограничения в пользовании жильем;
  • ответственность в случае порчи имущества.

Договор аренды зачастую составляется, когда квартира сдается юридическим лицам. Речь о договоре найма идет при сдаче объекта гражданину.

Как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно смотрите в статье: как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно.

Какие документы нужны для покупки квартиры, .

В первом случае обязательна регистрация. Его оформляют на год или на больший срок. Договор найма не обязательно регистрировать.

Могут составляться такие договора самостоятельно, от руки. Подписи должны поставить все владельцы жилплощади.

Регистрируют документ в органе местного самоуправления и в ФНС по месторасположению объекта.

Затем арендодатель должен каждый год сдавать декларации, в которых отражена сумма прибыли.
Чтобы документ имел юридическую силу, его нужно заверить в нотариальной конторе.

Оговаривайте в соглашении, кто именно будет жить в помещении, можно ли заводить животных, возможно ли изменение квартплаты и т. д.

Собственник вправе регулярно проверять сохранность и целостность квартиры и имущества в ней.

Но такие моменты стоит оговорить в соглашении, ведь даже порядочным квартирантам может не понравиться спонтанный визит.

Помните, что квартирант не вправе менять замок. Если же он его меняет, то дубликат обязуется передать хозяину. Квартира может быть сдана по доверенности. В таком случае также платится налог.

При составлении договора доверенное лицо будет действовать от имени собственника (cт. 185 Гражданского кодекса).

Но все права и обязательства по таким сделкам возникнут у владельца (пункт 1 ст. 182 ГК).

Дополнительные документы

Владелец квартиры вправе требовать от потенциального квартиранта предоставления справки о доходах, чтобы иметь гарантию того, что оплата будет производиться без сбоев.

Также и наниматели могут попросить показать справки, что подтвердят наличие прав собственности на жилье.

Видео: как сдать квартиру в аренду

Право арендодателей – предоставлять такие ли такую документацию. Главное помнить о том, что нельзя отдавать оригиналы. Покажите документы и сразу заберите.

Со стороны арендодателя обычно требуются такие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство, что подтверждается права собственности на квартиру;
  • счета и платежки, что подтвердят погашение задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • документ, в котором перечисляются все лица, проживающие в квартире выдаст паспортист);
  • письменное соглашение, если есть совладельцы.

Если объект муниципальный, то стоит для сдачи в аренду получить согласие от представителя муниципалитета.

Обязательно составление заявления, в котором оговаривается, что квартира будет сдана частным лицам. Оно передается сотруднику ДУИ.

Вместе с заявлением подают документ, где перечислены проживающие граждане в помещении. Соглашение должно содержать данные из паспортов таких лиц.

Итак, нужны будут:

  • разрешение, выданное муниципалитетом;
  • гражданский документ квартиранта;
  • ордер на жилье, где указан главный съемщик или соглашение социального найма;
  • справки, что подтвердят внесение платы по счетам;
  • документ из паспортного стола о проживающих.

Как определится с ценой

Какую цену назвать? Уточните, какая ситуация на рынке арендованных квартир. Посмотрите объявления в газете, интернете, поговорите с риэлтором.

На формирование цены будут влиять такие факторы:

  • площадь помещения;
  • место, где квартира находится (на окраине дешевле, в центре дороже);
  • состояние квартиры (наличие ремонта, удобств, отсутствие насекомых);
  • наличие мебели и техники и ее состояние;
  • наличие рабочего лифта;
  • чистота придомовой территории;
  • наличие порядочных и неконфликтных соседей;
  • инфраструктура территории – наличие магазинов, детских площадок, аптек, производственных мощностей и т. д.;
  • расположение автобусной, трамвайной остановки (транспортная развязка поблизости будет также влиять на повышение стоимости квартиры)

Принятие жилья по истечении срока аренды

Когда истекает срок аренды, арендодатели задумываются о том, как правильно принять квартиру:

  1. Проверяйте, все ли вещи на месте и целы ли. Здесь придется кстати перечень, который готовился при заселении жильцов.
  2. Пересмотрите, в каком состоянии сантехника.
  3. Проверьте показания счетчиков.
  4. Нужно увериться, что трубы и батареи в полной сохранности.
  5. Пересмотрите, все ли розетки работают, в каком состоянии электрический щиток, электрические приборы.
  6. Попробуйте, все ли окна и двери в целостности и нормально ли работают.
  7. Осмотрите мебель.
  8. Посчитайте, вся ли кухонная утварь есть.
  9. Обратите внимание на облицовку – обои, плинтус, панели.

Если будет выявлен какой-то дефект, запишите его в акт сдачи-приемки.

Возникающие нюансы

Есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание. Иначе придется ответить по закону перед уполномоченными органами.

Вопрос о налогообложении

Чаще всего квартиры сдаются неофициально потому, чтобы можно было избежать уплаты налога.

Ведь прибыль, которую владелец помещения получает, должна облагаться НДФЛ (13% и 30% для резидента и нерезидента соответственно).

Чтобы снизить налог, стоит зарегистрировать ИП и выбрать налоговую систему УСН. Тогда нужно будет платить только 6%.

Хотя придется также перечислять средства для уплаты страховых взносов, являющихся обязательными.

Если же выбрать патентную систему, тогда налог вообще не платится. Но плата вносится за покупку патента (точная цена будет зависеть от территориального округа).

Не совсем законный способ снижения платы по налогам – заниженная сумма, отраженная в соглашении.

Остается риск того, что в случае неуплаты квартирантом необходимой суммы, собственник не сможет ничего доказать. Получится взыскать только ту сумму, что была указана в договоре.

ИП также может платить налог, выбрав ОСНО. В соответствии с данным режимом платится 13% от полученного дохода.

Да и в обязательном порядке предоставляется декларация. Средства перечисляются до 15 июля. Квитанция, подтверждающая уплату налога, подается в налоговую службу.

Возможные риски для арендодателя

При неофициально сдаче квартиры в аренду вы рискуете столкнуться с множеством проблем. Возникнут вопросы от государственного органа, можете также остаться без квартиры.

Перечислим основные риски:

Назначение штрафа или уголовное наказание в случае неуплаты налога Если лицо в течение 6 мес. – 3 лет не подавал отчетность о прибыли и не платил налог, то сумма штрафа будет внушительной. Также в отдельных случаях можно попасть за решетку
Если объект сдавался без договора То вы не сможете доказать пропажу определенной техники, мебели, порчу имущества
Возможны неожиданные растраты, если наниматель съедет И окажется, что он не оплачивал счета за коммунальные услуги. Бывают огромные счета за телефон
Квартиранты могут оказаться недобросовестными Бывает, что квартиру снимает один человек, а проживает на самом деле другой, с которым владелец жилья не составлял соглашение. Иногда открывают бордель, заселяют приезжих иностранцев и т. д.

Как восстановить паспорт при утере всех документов узнайте из статьи: как восстановить паспорт после утери.

Как перевести жилое помещение в нежилое в частном доме, .

Какие документы нужны для вступления в наследство, .

Если будут нарушены нормы закона при сдаче в аренду жилья, возможно:

Назначение штрафа за деятельность без регистрации, который составит 10-20% ст. 117 НК
Назначение штрафа при нарушении срока регистрации коммерческой деятельности в размере 5-10 тыс. руб. ст. 116 НК
Взыскание суммы налогового платежа за прибыль, что была получена незаконно ст. 122 НК
Назначение штрафа за ведение коммерческой деятельности размером 500-2 тыс. (часть 1 ст. 14.1 КоАП) или 250 тыс.-1 млн. ст. 171 УК

Большая часть помещений сдается в аренду без предварительного составления соглашения. Но если вы хотите действовать в рамках закона и защитить свои интересы, тогда лучше такой документ подготовить.

Но неважно, будете вы придерживаться правил сдачи жилья или нет. Знать вы в любом случае их должны. Ведь в ряде случаев можно понести ответственность за нарушение норм закона.

Обязательства граждан как плательщиков налогов никто не снимал, да и желательно знать, какие правила проживания нужно соблюдать, чтобы не возникло претензий от третьих лиц.

Если же вы впервые столкнулись с необходимостью сдачи жилья, тогда заручитесь поддержкой агентства.

Пошаговая инструкция

Всего несколько шагов отделают арендодателя от размещения объявления до передачи ключей клиенту, однако каждый из них должен быть тщательно продуман, особенно это касается составления и регистрации договора, а также уплаты налогов.

Шаг 1. Подготовка помещения

В первую очередь следует проверить квартиру на предмет неполадок и при необходимости их исправить. Особое внимание нужно уделить следующим моментам:

  • исправности замков и дверей;
  • надежности сантехники;
  • внешнему виду мебели и окон.

Оптимальный must have набор должен состоять из шкафа, нескольких кроватей или большой двуспальной и кухонного уголка. Не обязательно чтобы меблировка была обставлена в соответствии с фэн-шуй, однако старые, обшарпанные предметы интерьера не вызовут восторга у потенциальных квартирантов. Желательно избавиться от всего ветхого, к тому же, пустые комнаты могут вызвать интерес квартиросъемщиков, собирающихся переселяться с большим количеством вещей. Состояние квартиры будет обуславливать не только ее стоимость, но и контингент жильцов: платежеспособные клиенты отдают предпочтение комфортным условиям.

Целесообразным будет проведение косметического ремонта, который существенно освежит обстановку. Если в этом нет надобности, можно ограничиться генеральной уборкой.

Шаг 2. Определение стоимости

С помощью информации в специализированных изданиях и Интернет не сложно узнать среднюю стоимость помещения, отталкиваясь от которой можно устанавливать собственную. Определяющими факторами ценообразования являются:

  1. Месторасположение: шумная центральная часть города или пригородная зона — каждый район имеет свою целевую аудиторию, однако центр всегда стоит дороже.
  2. Площадь: с увеличением числа квадратных метров стоимость арендной платы будет повышаться.
  3. Состояние квартиры, мебели, аппаратуры и бытовой техники: свежий ремонт и хорошая «начинка» помещения помогут арендодателю получить отличную компенсацию за предоставленное помещение.
  4. Инфраструктура: наличие школ, детских садов, фитнес-центров, аптек и торговых центров в ближайшем соседстве с домом будут отличным бонусом, влияющим на формирование цены.

Транспортная развязка также играет большую роль: близость к метро значительно ускоряет процесс сдачи помещения.

Шаг 3. Поиск клиентов

Чтобы помещение долго не простаивало, желательно поместить информацию о нем во всех возможных источниках. Самыми популярными считаются следующие:

  1. Печатные издания, доски объявлений в Интернет и специальные группы в социальных сетях. Этот метод является самым востребованным, поскольку задействует набольший процент целевой аудитории, но следует быть готовым к большому количеству звонков, в том числе и от риэлторов, предлагающих заключение посреднического договора. Клиентов можно искать и самостоятельно, через размещаемые ими публикации о намерении снять жилье.
  2. Сарафанное радио. Известив близких и друзей о пустующей квартире, обратную связь можно получить в кратчайшие сроки. Главное преимущество этого варианта состоит в том, что жилец будет иметь рекомендации знакомых. В этом же заключается и его основной недостаток: он может обратиться с просьбой об уменьшении арендной платы или ее отсрочки.

Сведения, которые нужно перечислить в объявлении:

  • площадь помещения;
  • стоимость;
  • наличие мебели и бытовой техники;
  • удаленность от транспортной развязки.

Сообщение не должно быть громоздким: емкое и лаконичное быстрее заинтересует клиента, нежели развернутое описание.

В конце заметки желательно указать, позволительно ли проживание с домашними животными или разрешено ли курение в помещении, а также предпочтения по поводу клиентуры: семейные пары или студенты, например.

Иногда можно увидеть объявления, расклеенные на остановках или в подъездах. Этот способ является достаточно сомнительным, поскольку вряд ли заинтересует достойного квартиранта, к тому же он чреват привлечением за административное правонарушение.

Шаг 4. Показ квартиры

На этом этапе важно грамотно и открыто отвечать на все поставленные вопросы. Следует быть готовым к тому, что потенциальные жильцы будут проверять работу сантехники и бытовых приборов, а также попросят показать правоустанавливающие документы.

Чем детальнее будет продемонстрировано помещение, тем больше шансов на удачное заключение сделки.

Перед тем, как пригласить квартиросъемщиков, желательно предпринять следующие действия:

  • сделать влажную уборку;
  • устроить проветривание;
  • при необходимости вкрутить новые лампочки;
  • проинспектировать состояние техники.

Если клиенту понравилась квартира, максимально подробно изложите ему условия аренды, чтобы на этапе составления договора не возникало недоразумений.

К выбору жильцов нужно подходить ответственно: велика вероятность не только не увидеть арендную плату, но и лишиться всего имущества, находящегося в помещении

Шаг 5. Оценка платежеспособности клиента

Порядочность и финансовая состоятельность являются определяющими критериями при выборе будущих квартиросъемщиков. Безответственные жильцы могут в течение 1 месяца нанести существенный материальный ущерб, который в случае плохо сформулированных условий контракта, придется компенсировать арендодателю. Во время общения необходимо обратить внимание на ряд важных моментов:

  1. Манера вести переговоры. В процессе телефонного разговора есть возможность сделать много полезных наблюдений: клиент может не обладать лингвистической грамотностью, однако желательно, чтобы присутствовала культура речи. По этим признакам можно отнести человека к определенной социальной прослойке и при необходимости прекратить дальнейшую коммуникацию.
  2. Внешний вид. При личной встрече можно дополнить впечатление о человеке, исходя из степени его опрятности. Аккуратная, со вкусом подобранная одежда может рассказать и об уровне дохода, и о качествах характера. Однако делать ставку, руководствуясь исключительно этим критерием не стоит, поскольку наружность бывает обманчива. Многим женщинам, например, свойственна некая нарочитость в выборе предметов гардероба, тогда как большинство представителей сильного пола предпочитают умеренность и простоту.
  3. Место работы. Уместным будет тактично попросить визитку или поинтересоваться родом деятельности квартиросъемщика. Основываясь на выбранной профессии, можно попытаться определить уровень дохода и возможность своевременной оплаты арендной платы.
  4. Планируемый период съема квартиры. Долгосрочная перспектива внушает больше доверия, нежели краткосрочная аренда помещения.

Как правило, спрос на аренду превалирует над предложением, поэтому обращаться будет большое количество человек различных возрастных категорий и классов.

Условно потенциальных жильцов можно разделить на несколько групп:

  1. Близкий круг. Друзья, родственники, а также их знакомые считаются оптимальным вариантом.
  2. Семейные пары. Хороший выбор, поскольку семьи предпочитают продолжительное сотрудничество, особенно если у них есть дети, которым необходимо посещать школу или детский садик. Родители, как правило, оберегают своего ребенка от частой смены учреждений подобного рода, соответственно они избегают частых переездов.
  3. Пары, состоящие в гражданском браке. Этот тип квартиросъемщиков не является стабильным, поскольку велика вероятность разрыва неузаконенных отношений и выселения из квартиры.
  4. Студенты. Как правило, учащиеся в вузах заселяются по несколько человек с целью экономии денежных средств. Арендодатели отдают предпочтение девушкам, делая ставку на их чистоплотность и хозяйственность, неохотно пуская в квартиру молодых людей, которым в этом возрасте свойственна чрезмерная тяга к вечеринкам. Хотя, конечно, это стереотип, и нужно принимать решение в каждом конкретном случае.
  5. Приезжие. Примерно 50% клиентов являются жителями других городов или стран. Преимущественно это люди, приехавшие для работы или обучения. У многих собственников квартир настороженное отношение к иностранным гражданам, особенно к выходцам из Средней Азии, поскольку практика показывает, что вместо оговоренного одного или двух человек проживает гораздо большее количество.

Однако много иностранцев работают в престижных, высокооплачиваемых компаниях, и часто являются более привлекательными арендаторами, нежели жители периферии, например.

В независимости, от категории, каждый человек индивидуален, и только при регулярном осмотре сдаваемой квартиры можно увидеть насколько бережно он относится к имуществу.

Шаг 6. Подготовка документов

Этот этап является одним из самых ответственных. Чтобы предотвратить массу нежелательных моментов нужно оформить договор аренды, поэтому желательно начать готовить все необходимые бумаги заранее.

Для приватизированного помещения понадобится следующий пакет:

  • правоустанавливающий документ на квартиру, которая будет сдаваться в аренду;

С 2017 г. в роли этого документа выступает выписка из ЕГРН. Свидетельства о регистрации упразднены и не оформляются с середины 2016 г. Существует 7 видов подобных справок: для заключения контракта понадобится та, в которой содержатся технические характеристики объекта и зарегистрированные права на него.

  • удостоверяющие личность документы;
  • оплаченные квитанции по коммунальным счетам.

Если в квартире прописаны лица, не являющееся ее собственниками, необходимо получить их письменное согласие.

Если помещение является муниципальным, для его сдачи дополнительно потребуется разрешение муниципальных органов, получить которое можно в Департаменте Управления Имуществом. Следует написать соответствующее заявление и приложить к нему письменное согласие всех зарегистрированных по этому адресу жильцов с указанием их паспортных данных.

Шаг 7. Заключение договора аренды

Любой владелец, сдающий свою собственность, обязан оформить с нанимателем договорные отношения.

Если арендатором является физическое лицо, нужно оформлять договор найма, если юридическое лицо — договор аренды.

Важным условием договора найма является указание суммы оплаты за квартиру: при отсутствии этого пункта документ можно признать недействительным

Допускается заключение договора найма термином не более 5 лет. Если временная продолжительность аренды не указана, она автоматически устанавливается на 5 лет. Договор аренды может быть заключен на любой срок. Договор, оформленный на 1 год и менее, является краткосрочным, срок аренды в нем следует прописать в обязательном порядке. Все остальные контракты являются долгосрочными.

Скачать шаблон договора на посуточную аренду

Скачать шаблон договора найма

Скачать шаблон долгосрочного договора аренды

Внесите в эти образцы необходимые дополнения, которые будут устраивать обе стороны.

Таблица 1. Ключевые моменты, которые важно предусмотреть в договоре

Пункт договора
Основание договора Обозначить документ, на основании которого выдано право распоряжаться квартирой
График и способ выплат Указать дату оплаты и способ: наличный либо безналичный расчет. Если используется второй вариант, внести банковские реквизиты арендодателя
Возврат залоговой суммы Специалисты советуют не рассматривать залог в качестве платы за последний месяц проживания. Практичней будет вернуть эту сумму после проверки квартиры в день выезда жильцов
Оплата коммунальных платежей В договоре должно быть обозначено, какая из сторон ответственна за их уплату
Частота осмотров квартиры Оговорить регулярность проверок, которая будет приемлема для обеих сторон
Процедура расторжения договора Отдельным пунктом обозначить срок, в течение которого стороны должны известить другу друга о прекращении договорных отношений
Ответственность сторон в случае повреждения собственности арендодателя Желательно указать, кто из участников договора должен компенсировать порчу имущества, находящегося в квартире
Правила поведения Если курение или проживание с домашними животными является неприемлемым, целесообразно будет прописать подобные пожелания в договоре
Возможность ремонта Оговорить в каких случаях допустимо проведение ремонта и какая из сторон является материально ответственной за покупку материалов и оплату услуг мастеров

Приложением к договору должен идти акт приема-передачи, в котором необходимо максимально подробно перечислить всю мебель и технику, находящуюся в квартире, и указать ее состояние.

После того, как будут улажены все юридические нюансы, подписан договор и переданы ключи от квартиры, следует проинформировать жильцов о правилах пользования техникой, учета показаний счетчиков, а также предоставить телефоны обслуживающих организаций.

В юридической практике существует договор безвозмездного пользования. Особенности его применения заложены в самом названии: официально арендодатель, а точнее ссудодатель, не получает денежной компенсации за предоставленное помещение. Однако это не отменяет оплаты коммунальных платежей и прочих издержек, связанных с проживанием, ссудополучателем.

Договор подобного типа можно заключать при необходимости официального оформления договорных отношений с родственниками или знакомыми, живущими в квартире бесплатно. К тому же подобная мера поможет предотвратить ситуации, в которых могут быть предъявлены обвинения в нелегальной сдаче жилья.

Не следует договор аренды или найма заменять подобным контрактом с целью избежать уплаты налогов, поскольку потребовать арендную плату с жильцов на основании этого документа не представляется возможным.

Шаг 9. Регистрация договора

Договор, заключенный на период до 1 года, считается краткосрочным и не подлежит регистрации. С 2014 г. долгосрочный договор следует регистрировать в течение 1 месяца после его подписания.

Налоговая инспекция не занимается регистрацией подобных документов, она лишь принимает декларации о доходах.

Регистрацией договоров аренды и найма занимается Росреестр

Для осуществления этой процедуры необходимо:

  • оплатить госпошлину: для физических лиц предусмотрена сумма в 2 000, а для юридических в 22 000 рублей;
  • написать заявление;
  • предоставить один экземпляр договора и удостоверяющий личность документ.

При подаче документов требуется присутствие обеих сторон. Если помещением владеют несколько человек, необходимо показать их нотариально заверенное согласие.

Когда срок действия договора истекает, у арендатора существует преимущественное право на аренду помещения перед другими претендентами. Если арендодатель принимает решение продолжать сдавать квартиру, в первую очередь он должен поинтересоваться у существующего нанимателя о его намерении продолжать сотрудничество. При продлении контракта допускается изменение предыдущих условий.

Чтобы снять обременение, наложенное на имущество во время регистрации договора, следует подать заявление в Росреестр. Автоматически, с окончанием договора, оно не снимается.

Шаг 10. Оплата налогов

Сдача недвижимости в аренду считается предпринимательской деятельностью, прибыль от которой облагается налогом.

Согласно законодательству, если владельцем квартиры является юридическое лицо, оно должно оплатить из суммы арендной платы налог в размере 13% от размера ежемесячного платежа. Если помещение снимает физическое лицо, эта функция находится в зоне ответственности арендодателя.

Особенности уплаты налога:

  • для физических лиц: 13% от суммы ежемесячного платежа;
  • для ИП: 6% при УСН.

Самым необременительным является 1 вариант.

Скачать форму 3-НДФЛ

Декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ за прошедший год необходимо подать до 30 апреля, а оплатить до 15 июля текущего года. Следует быть готовым, что инспектор может запросить документы, подтверждающие источник дохода. В этих целях могут быть предоставлены нотариально заверенная копия договора аренды или найма, в котором зафиксирована сумма ежемесячной оплаты, а также копии расписок о получении денег.

Формула расчета: сумма арендной платы * 12 месяцев * 13%. Предположим, арендодатель сдает недвижимость за 100 000 рублей в месяц, его годовой доход равянется 1 200 000 рублей за год, соответственно размер подоходного налога составит 156 000 рублей.

Если сдача квартиры осуществляется постоянно, целесообразно зарегистрировать ИП с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества». Однако подобное мероприятие чревато появлением дополнительных обязанностей, таких как ведение книги учета доходов и расходов, а также издержек на оплату взносов в ПФ и ФМС.

Читайте о том, как открыть ИП, в специальной статье нашего портала. Подробная пошаговая инструкция, образцы необходимых документов и полный перечень бумаг, которые нужно предоставить в государственные органы.

ИП может выбрать следующие варианты налогообложения:

  1. УСН со ставкой 6% от всей прибыли + выплата страховых взносов, которые являются ежегодным платежом. Схема расчета: стоимость арендной платы * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (страховой взнос ИП в 2017 г.) + 1% от прибыли свыше 300 000 рублей.
  2. Использование патентной системы налогообложения ИП в рамках УСН. Схема расчета: стоимость патента + 50% от размера страхового взноса.

Стоимость патента высчитывается на основании обозначенной региональным законом суммы предполагаемого дохода от сдачи недвижимости. Эти показатели определяются отдельно для каждого региона.

Практика показывает, что если прибыль, получаемая от аренды недвижимости, превышает 50 000 рублей, есть смысл задействовать ИП на основе патента. Однако этот вариант приемлем только в том случае, если владелец квартиры уверен в серьезности намерений квартирантов. Важно убедиться, что договор не будет разорван в течение года, поскольку оплаченный патент не подлежит возврату.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы и административные наказания

На основании письменных доказательств в виде расписок, в которых указан факт передачи денег, или аудиозаписей судебный орган может вынести решение об административном наказании.

Для привлечения арендодателя к уголовной ответственности необходимо представить доказательства умышленного сокрытия прибыли, либо сумма неоплаченного налога должна превышать 100 000 рублей.

В группе риска находятся собственники, сдающие квартиры иностранным гражданам, поскольку данные об их местонахождении содержатся в ФМС, оказывающей последнее время посильное содействие налоговым инспекторам.

Меры наказания:

  1. Принудительная оплата.
  2. Удержание пени, размером 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации за каждый день неоплаты.
  3. Штраф в размере 5% от ежемесячной суммы налога.
  4. Штраф за несоблюдение срока оплаты в размере 20% от неоплаченной суммы.
  5. Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в особо крупных размерах, предусматривающая лишение свободы на 1 год либо выплату суммы от 100 000 до 300 000 рублей в зависимости от суммы неуплаты.

Как правило, эти меры, за исключением уголовной ответственности, применяются комплексно.

Проинформировать налоговых инспекторов о неуплате налогов могут не только арендаторы, но и слишком ответственные соседи. Однако доказать факт получения денег за аренду достаточно сложно, к тому же сотрудникам ФНС не разрешено входить в квартиру без согласия ее владельца.

Несмотря на всю кажущуюся привлекательность сдачи квартиры без официальной регистрации договора аренды, подобная мера может защитить от неуплаты жильцами арендной платы и многих других нюансов, связанных с их проживанием.

Как сдать квартиру посуточно

Этот вариант получения прибыли от пустующей недвижимости всегда был очень популярным, поскольку является более прибыльным, нежели долгосрочная аренда. Доход от посуточной сдачи жилья в несколько раз превышает выручку от помесячной. К тому же, с точки зрения клиента съем квартиры на один день намного выгоднее проживания в гостинице. Специалисты, изучающие этот вопрос, полагают, что со временем этот бизнес может представлять значительную угрозу для небольших отелей и хостелов.

Следует быть готовым, что клиенты, заинтересованные в подобной услуге, предъявляют к жилью намного больше требований, по сравнению с «долгосрочными» жильцами

Перечень условий и предметов, необходимых для обеспечения комфортных условий:

  • удобное месторасположение квартиры;
  • свежий ремонт;
  • исправная сантехника и бытовые приборы;
  • плита;
  • фен;
  • гладильная доска и утюг;
  • постельное белье и полотенца;
  • беспроводной интернет.

Количество дополнительных опций, в виде стиральной машины, например, будет положительно отражаться на стоимости аренды.

Посуточная аренда при всех неоспоримых достоинствах все же имеет ряд недостатков:

Недостаток 1. Ненадежность. Этот вид заработка менее стабилен, поскольку квартира может быть невостребованной в течение длительного периода времени. Этому виду бизнеса присуща определенная сезонность: для курортных городов, например, в холодное время года наступает мертвый сезон.

Как правило, в течение 1 месяца посуточная аренда занимает от 15 до 20 дней. Удачным считается месяц, в котором помещение задействовано не менее 25 дней.

Недостаток 2. Сомнительная клиентура. Контингент, отдающий предпочтение такому способу аренды, как правило, разнохарактерный. Существует риск частого проведения вечеринок и шумных мероприятий.

Чтобы подобных недоразумений не возникало, следует отдавать предпочтение семейным парам.

Недостаток 2. Необходимость в постоянной уборке помещения. Квартиру придется регулярно убирать, следить за состоянием техники и менять постельное белье.

Желательно при заселении брать с жильцов залог, чтобы в случае повреждения имущества можно было этой суммой компенсировать испорченные вещи. В качестве гарантии оплаты следует заключить с квартирантом договор посуточной аренды.

Скачать шаблон договора на посуточную аренду

Чтобы обезопасить собственность, нужно застраховать и квартиру, имущество и ответственность перед третьими лицами

С целью увеличения спроса на квартиру, можно открыть ИП и приобрести кассовый аппарат. Эта мера привлечет командированных сотрудников, которым для отчетности потребуются документы, подтверждающие пребывание в квартире.

Видео — Как сдать квартиру

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!

Ваш отзыв


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *