Как сделать перепланировку в квартире?

Как сделать перепланировку в квартире?

«Перепланировка квартиры», это процесс, который включает в себя два понятия: переустройство квартиры: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт квартиры; и перепланировка квартиры:изменение ее конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт квартиры.

Таким образом, перепланировка квартиры представляет собой работы по сносу или установке стен, перегородок, устройству или заделке проемов, остеклению балконов, объединению (разделению) помещений. Переустройство квартиры — это, в основном, перестановка сантехнических приборов, перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов и пр. Чаще всего работы по переустройству и перепланировке квартир сочетаются друг с другом.

Виды перепланировки квартир:

  • 1. Демонтаж сантехнического оборудования и подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации;
  • 2. Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • 3. Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
  • 4. Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей;
  • 5. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры);
  • 6. Остекление лоджий и балконов;
  • 7. Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
  • 8. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок;
  • 9. Устройство проемов в ненесущих перегородках;
  • 10. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
  • 11. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • 12. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
  • 13. Установка наружных технических средств на фасаде (кондиционеров, антенн, пр.);

Разрешение на перепланировку квартиры

Перепланировка квартир, при которой сносятся ненесущие (некапитальные) перегородки, безопасна и безо всяких разрешений. Однако, незаконная перепланировка может выйти хозяину квартиры боком, например, невозможно продать квартиру с перепланировкой до приведения конфигурации квартиры в соответствие с техпаспортом БТИ, либо невыплатами по страховке (если квартира застрахована и была, например, залита соседями сверху). Могут быть другие весьма неприятные последствия.

Перепланировка квартир, затрагивающая несущие стены, должна производиться только на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, т.к. произвольное вмешательство в каркас дома может угрожать жизни и здоровью не только хозяина квартиры, но и всех его соседей по дому.

За самовольную перепланировку квартиры предусмотрен штраф. Кроме оплаты штрафа, на гражданина, осуществившего самовольную перепланировку, судом будет наложена обязанность привести квартиру в первоначальное состояние за свой счет. В случае неисполнения судебного решения возможно принудительное выселение из квартиры и продажа ее с торгов. Денежные средства, полученные от продажи квартиры, направляются на устранение последствий самовольной перепланировки.

Разрешение на перепланировку квартиры необходимо получать до начала работ. В Москве разрешения на перепланировку выдает Мосжилинспекция, в Московской области, как правило, специально созданные комиссии по районам и городам.

Для получения разрешения на перепланировку необходимо пройти ряд инстанций: БТИ, архитектурно-планировочное управление, пожарный надзор, роспотребнадзор (санэпидемстанцию). Для всех работ, связанных с вмешательством в целостность несущих стен, необходима разработка и согласование проекта перепланировки квартиры.

Запрещены переустройство или перепланировка квартиры, при которых:

  • 1. Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
  • 2. Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • 3. Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
  • 4. Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для жилых зданий.
  • 5. Переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения;
  • 6. Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • 7. Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
  • 8. Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • 9. Выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления;
  • 10. Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;

В панельных домах запрещается:

  • 1. Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • 2. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
  • 3. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.

Перепланировку квартиры можно начинать только после получения разрешения.

В разрешении на перепланировку указывается срок, в который нужно завершить работы по перепланировке квартиры. В ряде случаев в разрешении на перепланировку также может быть указано на обязанность производителя работ приглашать комиссию для приемки скрытых работ до их (работ) закрытия.

После завершения работ созывается специальная комиссия, состоящая из представителей Мосжилинспекции (МВК), эксплуатирующей организации, БТИ. По результатам приемки составляется акт, вносятся изменения в техпаспорт БТИ. Если изменяется площадь квартиры, также необходимо внести соответствующие изменения в свидетельство о собственности на квартиру.

После массовой приватизации квартир в 1990-х годах хозяева по мере сил и возможностей начали проводить в них разного масштаба ремонты. Планировка в типовых многоэтажках оставляла желать лучшего, поэтому жильцы активно начали:

  • объединять комнаты с кухнями, балконами и лоджиями;
  • произвольно переносить трубы отопления и других коммуникаций;
  • ломать перегородки, в том числе с вентиляционными каналами;
  • объединять и увеличивать санузлы.

Под контроль такие ремонты были поставлены далеко не сразу, так как на разработку регламентирующих процедур ушло достаточно много времени. Сегодня соответствующие нормы закреплены в Жилищном кодексе, хотя по инерции они соблюдаются не всеми.

Необходимость согласования перепланировки — это далеко не всегда прихоть чиновников. Существующие здесь правила разработаны в первую очередь для того, чтобы ремонт не провоцировал появление аварий и не вызывал снижения качества жизни соседей. Снос несущих перегородок и произвольный перенос элементов системы отопления делают квартиру потенциально опасной для проживания. При возникновении аварийных ситуаций с общедомовыми коммуникациями виноват будет владелец перепланированного жилья. Доказать свою правоту ему будет сложно, так как факт нарушения закона очевиден, а размер исков в подобных гражданских делах может быть очень большим.

Впрочем, если аварии из-за неграмотной перепланировки случаются не слишком часто, то отсутствие необходимых согласований практически всегда приводит к наложению штрафов или появлению сложностей при различных операциях с жильем. Штрафные санкции за несогласованные действия с квартирой с каждым годом становятся все более серьезными, а контроль — жестким и повсеместным. Представители контролирующего органа могут прийти с проверкой самостоятельно в рамках плановых мероприятий, по жалобе соседей или по сообщению от приглашенного жильцами сантехника или газовщика.

При обнаружении фактов несогласованной перепланировки владельцы квартир привлекаются к административной ответственности. Помимо уплаты штрафа, они обязываются в короткие сроки согласовать то, что было перепланировано, а при невозможности получить одобрение контролирующей инстанции — вернуть жилье в прежнее состояние. Тут нужно понимать, что получить согласование можно далеко не в каждом случае, особенно когда это делается по факту, а не заранее. Отношение чиновников к тем, кто самовольно вносит изменения в планировку квартиры, всегда негативное.

Если обнаруженные нарушения не устраняются, то жилье у владельца может быть отобрано по суду и продано тем, кто обязуется привести его в соответствие с действующим законодательством. Таких фактов в российской судебной практике становится все больше.

Согласование перепланировки необходимо еще и потому, что без нее затруднено проведение каких-либо действий с квартирой. При ее продаже, передаче по наследству или дарении нужен поэтажный план БТИ, и приглашенный техник этой организации обязательно обнаружит несоответствия. В таком случае, к примеру, продать квартиру можно будет только при значительном снижении стоимости.

Можно ли затеять перепланировку и при этом не потонуть в ворохе бумаг? Какую перепланировку согласуют, а какую — нет? Можно ли снести что-то своими силами, а узаконить задним числом? Хоть что-нибудь можно переделать без согласования с властями? The Village Беларусь разбирался в законах и правилах.

Разбираться в дебрях строительных правил нам помогал Иван Гимбицкий из сервиса Dolbo.by.

Что можно сделать вообще без предварительного согласования

Некоторые работы можно выполнять не только без разработки проекта, но даже без согласования упрощенной план-схемы. В «Положении об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки» (Постановление Совета министров Республики Беларусь от 16 мая 2013 № 384 с изменениями 2015 года) четко перечислено, что относится к работам по переустройству или перепланировке, что запрещается делать. И там же есть строка: «Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке».
Например, у вас в комнату вела двойная распашная дверь, а вы решили поставить одиночную, а свободное пространство заложить кирпичами. Уменьшение ширины существующего проема — формально не является перепланировкой. Обращаетесь в БТИ за уточнением данных техпаспорта: мол, был у меня проем, я его уменьшил, выдайте мне новый техпаспорт. Приедут бэтэишники, проведут обмер. Если вся переделка действительно заключается только в этом, то просто оплачиваете изготовление нового техпаспорта — и все.

Что можно сделать по упрощенной план-схеме

Некоторые работы можно провести без разработки проекта, но все же разрешение получать придется. Для этого и предусмотрена план-схема. План-схему делает инициатор перепланировки — хозяин квартиры. На копии плана техпаспорта отмечает крестиками: вот эту перегородку я ломаю, вот здесь делаю проем, — это и есть план-схема. В упрощенном варианте ее достаточно. И если разработка проекта не требуется, то райисполком выдает разрешение на выполнение работ по этой согласованной план-схеме.

Например, вы захотели самую простую перепланировку: убрать какую-то перегородку. Вы обращаетесь в эксплуатирующую организацию: там вам должны выдать акт осмотра квартиры до перепланировки. Это лист А4, в котором написано примерно следующее: я, главный инженер такой-то, обследовал квартиру такую-то и подтверждаю, что квартира соответствует техническому паспорту, никаких работ не выполнялось.

Далее берете план-схему и рисуете, что и как хотите изменить. Если что-то на этом плане нельзя отобразить — пишете это в заявлении: прошу разрешить перепланировку, включающую демонтаж перегородки между коридором и жилой комнатой такой-то площади. Если в квартире зарегистрировано несколько человек — то нужно нотариальное согласие каждого. Все эти документы подаете в администрацию района. Если всего хватает и все хорошо — где-то через месяц вам выдадут разрешение; обычно оно действительно два года.

Без разработки проекта можно убрать какую-то перегородку, или объединить жилую комнату с коридором, либо сделать проем в ненесущей перегородке между кухней и жилой комнатой. Понять, несущая у вас в комнате стена или нет, можно, если изучить строительный проект дома. Его копия должна храниться в эксплуатирующей организации — ЖЭСе. Иногда это можно прикинуть на глазок: если стена толщиной 120 миллиметров и больше — то она несущая: на нее опираются плиты перекрытия. Как правило, в панельном доме почти все стены несущие, кроме стен санузла и некоторых тонких перегородок кладовых. Само собой, устройство проемов в несущих стенах требует разработки проекта и восстановления несущей способности стен — обычно делают металлические опорные рамы П-образной формы по периметру проема.

Без разработки проекта можно не только демонтировать что-то, но и возводить. Конечно, тут тоже все упирается в правила. Допустим, у вас была комната площадью 17 квадратных метров, и вы решили разделить ее пополам перегородкой. Есть определенные требования к минимальным площадям помещений: скажем, жилой комнаты — 9 квадратных метров, уборной — 1,1 метра и так далее. Запрещено устройство жилой комнаты без естественного освещения и без отопления, запрещено расположение санузлов над кухней и жилыми комнатами. Есть нормативы по минимальной ширине коридора. Всего этих правил и норм в строительстве около десяти тысяч. И их надо учитывать, иначе возникнут проблемы при согласовании, при вводе в эксплуатацию.

А что с проектом?

На все остальные работы нужна разработка проекта. Придется заключить договор с проектной организацией, в которой есть аттестованные инженер и архитектор. Готовый проект должен быть согласован со всеми инстанциями: энергонадзором и энергосбытом (если проект затрагивает работы по электрике), с теплосетями (если затрагивает отопление). Потом обязательное согласование в Отделе архитектуры администрации района и эксплуатирующей организации.

Если проект затрагивает несущие конструкции — он должен пройти экспертизу в УП «Госстройэкспертиза»: выполнили проект, отдали его государственным экспертам. Те проверяют правильность решений, примененных проектировщиком. Если с ними все нормально — выдают заключение: 7–8 листов с печатями и голограммами.

Выполнять согласованные работы сможет только аттестованная организация. Позвать Равшана, Джамшута и Михалыча с прежней работы (у него перфоратор есть и возьмет недорого) не получится.

Сколько времени уйдет на бумажки?

Все бумажные работы делим на два этапа: до начала выполнения работ по перепланировке и после завершения работ.

Основные этапы: разрешение на перепланировку, проект, согласование проекта, при необходимости — получение разрешения «Госстройэкспертизы». На получение разрешения от исполкома уйдет месяц-полтора, согласование проекта — примерно полмесяца, а если нужна экспертиза — еще месяц. То есть, этот этап растянется на 2–3 месяца. Потом идет выполнение работ. Ремонт могут делать и год, и три. Разрешение дается на два года, и если вдруг не успевают — надо продлевать, получать дополнительное разрешение.

Ввод в эксплуатацию после выполнения работ проходит так: в «Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру» (БТИ) заказывается Ведомость технических характеристик — приезжают специалисты, обмеряют все изменения в квартире. Потом в администрацию района подается заявление о приемке и создании приемочной комиссии. В комиссию входят главный архитектор района, представитель районной администрации, представитель ЖЭСа; если квартира с газом — человек от Мингаза; возможно, от МЧС и Центра гигиены и эпидемиологии; а также все участники процесса: инициатор, проектировщик, подрядчик, технадзор. Вот уже получается десять подписей. А если проект связан, например, с заменой газовой плиты на электрическую, то там привлекается еще масса других специалистов: РЭС — районные электросети, энергонадзор, энергосбыт. Если в проекте заложены изменения системы отопления — подключаются тепловые сети.

После приема в эксплуатацию надо опять подавать документы на решение исполкома об утверждении Акта ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки, — тот его выдает в течение месяца. И уже с этим решением идем в БТИ для изготовления нового техпаспорта. Этот второй бумажный этап после выполнения работ может растянуться на пару месяцев. Получается, что все работы с документами — до выполнения работ по проекту и после них — потянут на 4–6 месяцев.

Если же перепланировку делаем без разработки проекта, а только по план-схеме, то тут первый этап займет месяц, ввод в эксплуатацию — месяц-полтора. Только в приемочной комиссии будет не десять подписей, а штук пять: инициатор, главный архитектор района, ЖЭС, при необходимости МЧС и Центр гигиены.

Что можно и что нельзя?

Часто люди хотят присоединить балкон к жилой площади. Убирают остекление, вырезают подоконную часть. Это все запрещено: «запрещаются переустройство и (или) перепланировка: …балконов и лоджий в отапливаемые помещения». Это значит, что и батареи на балконе вы поставить не можете. Снести часть перегородки под окном нельзя еще и потому, что по существующим противопожарным нормам на балконе, начиная с определенного этажа, должен быть простенок шириной не менее 1,2 метра для укрытия от огня. А дизайнеры частенько рисуют широкие французские окна «в пол».

Кстати, в чем еще опасность французских окон. Для того чтобы отопить некую квартиру, нужно подать в нее, скажем, тысячу гигакалорий тепла. Под это рассчитано число радиаторов, с определенным напором подается горячая вода, чтобы в помещении было минимум 18 градусов тепла. Заказчик берет и расширяет оконный проем, а вместо толстой газосиликатной стены ставит стеклопакет. У них разные коэффициенты теплопроводности и сопротивления теплопередаче. Соответственно, из этого окна тепло улетучивается быстрее. А система центрального отопления дома заточена под необходимый минимум. И если положено минимум 18 градусов подавать, то никто тебе 25–30 градусов в квартиры не подаст. В результате у такого жильца в квартире нехватка температуры.

А кроме того, у соседей из-за него тоже будет нехватка. И все это приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических требований: не выдерживается минимальная температура. Человек сделал у себя перепланировку — и лишил соседей по подъезду прав на минимальные потребительские качества жилья. А чтобы эти качества выдержать во всем доме, понадобится не только больше энергии подать на весь дом, но и потратиться на модернизацию теплосетей: ремонт их, повышение пропускной способности, установку более мощного насоса.

По этой же причине в многоквартирных домах запрещены полы с водяным отоплением. Встречаются умники-кулибины, которые подключают теплый пол к системе горячего водоснабжения, прямо к змеевику в ванной. При этом они увеличивают длину горячего водопровода. Из-за этого вместо положенных 60 градусов в других квартирах вода в кранах будет холоднее.

Устроить под балконом первого этажа себе погребок можно. При этом увеличится площадь и объем помещения, а значит, это уже не перепланировка, а реконструкция. Но такую реконструкцию все же можно будет узаконить.

А вот захватить тамбур — нельзя. Нередко жильцы при ремонте хотят кусочек тамбура себе к квартире присоединить. Или выкупают две смежные квартиры с общим тамбуром и хотят этот тамбур сделать этакой проходной комнаткой, коридором. Но квартиры принадлежат собственнику самой квартиры, а тамбур — это общая собственность всех жильцов дома. Не этажа, не подъезда, а именно дома. И если вы хотите законно присоединить этот тамбур к своей квартире, то вам надо выкупить его у остальных жильцов дома, что практически нереально, особенно если в доме под четыреста квартир, а многие собственники живут где-то за границей.

Размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями не разрешается. Причем если над жилыми комнатами еще допускается «заползание» туалета на четверть своей площади, то над кухнями такое запрещено вообще — даже десять сантиметров нельзя допустить. Кухни и санузлы обычно расположены рядом, и людям порой хочется что-то куда-то подвинуть: расширить площадь туалета и установить в нем умывальник и так далее. Дизайнеры такое могут нарисовать, но согласовать такое решение не получится, зарегистрировать не выйдет.

Жилые помещения должны быть изолированы от помещений с газовым оборудованием. И если вы захотите сделать в стене между спальней и кухней проем, то с этим могут возникнуть сложности. Значит, придется делать двери, причем по дверям конкретных ограничений нет: это может быть и распашная дверь, и раздвижная, и гармошка.

Или вот еще нюанс: захотели вы в комнате возвести перегородку, чтобы выделить себе небольшую гардеробную. Если в эту гардеробную вход будет со стороны жилой комнаты, то ее площадь будет включена в жилую. А если вход будет со стороны коридора, то она будет считаться как нежилая площадь, а у комнаты, соответственно, уменьшится жилой метраж. А если сделать два входа — система зависнуть может (шутка). Есть много моментов, которые учитываются при определении общего и жилого метража: система зашивки труб, площадь под лестницами, площадь в мансардах под скатами крыши и так далее. Все это описано в большом документе страниц на сорок.

Кто виноват и что делать?

Если вы купили бэушную квартиру, в которой предыдущий хозяин сделал незаконную перепланировку, то в случае проверки нести ответственность будете вы. Никто с милицией искать прежнего хозяина не станет. Наказывают всегда текущего владельца. Ведь при покупке квартиры вы у риелтеров подписываете бумагу, что ознакомлены с условиями и что предмет купли-продажи соответствует заявленным требованиям. Когда вы покупаете квартиру с техпаспортом, то вы соглашаетесь с тем, что техпаспорт соответствует тому, что вы покупаете. А если техпаспорт не соответствует действительности — то потом это уже будут ваши трудности.

И вот если у вас имеется такое нарушение — вы его должны устранить, пусть даже эта запрещенная переделка не влияет на работоспособность. Например, в вентшахте пробита ниша под холодильник — значит, надо ее восстановить. Вентшахта на первом этаже технически на работу системы не влияет, но есть правило — и надо ему следовать. И нет смысла пытаться по-тихому уладить этот вопрос: если на первом уровне можно кого-то уговорить, то на следующем уровне опять будет то же самое. Исполком, инвентаризация в БТИ, — эти службы не взаимосвязаны. Сказано нельзя — значит, нельзя.

Закон суров, но это закон?

В Минске девять административных районов, плюс еще сам Минский район. Чиновники — тоже люди, и положение о переустройстве и перепланировке читают по-разному. Кто-то так, кто-то по-другому. В некоторых нюансах есть разночтения, которые иногда приходится доказывать. А некоторые чиновники не хотят ничего слушать, доходит до судебных разбирательств.

Это касается, например, расположения кухни над жилой комнатой. В нормативных актах нет запрета на такое расположение. Но часть исполкомов не давали разрешения на такую перепланировку, на разработку проекта. Втемяшили себе в голову, что так нельзя делать, и не разрешают. Доходит до судов, но с системой бороться тут бессмысленно. Больше всего теряет заказчик: его гоняют по судам, время идет, работы не начинаются.

Причем нельзя сформировать какой-то четкий список: в этом исполкоме дадут разрешение, а в этом нет. Потому что у них там постоянная ротация: главный архитектор Первомайского района через полгода может стать главным архитектором Октябрьского. Причем если сначала его позиция была такой, то в новом исполкоме он уже может поменять точку зрения.

За последние годы законы стали понятнее. С 2008 по 2013 годы действовало другое постановление о перепланировках — № 180. И там были двоякие формулировки, которые добавляли путаницы. Допустим, переустройство, связанное с изменением инженерных систем, требовало разработки проекта. А каких инженерных систем — никто толком не знал. Система — понятие очень растяжимое. Захотел поменять унитаз и подводку к нему — тоже можно рассматривать как изменение системы, — значит, надо разрабатывать проект. Захотел заменить розетки — это изменение системы электроснабжения.

Не было четких описаний и терминов, и каждый исполком как хотел, так и толковал. Но потом с каждым разом все стало описываться конкретнее, потому что чиновников стали доставать жильцы со своими судами. До 2010 года было много обращений в суды по поводу шума и звукоизоляции. Допустим, кто-то на бетон положил ламинат и топает каблуками, а жильцы снизу страдают от шума. И тогда всех надумали отправлять разрабатывать проекты по изменению конструкции пола, чтобы таких жалоб и исков стало меньше. Потом, в 2010–м, к 180-му постановлению выпустили дополнения, где было сказано, что изменение покрытия пола не требует разработки проекта и согласования. Потом разрешили менять ванну на душевую кабину без разработки проекта на водопровод и канализацию. Разрешили заменять розетки (но не переносить). В общем, в начале все жестко нормировали, а потом потихоньку облегчали жизнь. Но в 2013–м снова всех прижали, а в 2015–м опять стало посвободнее.

В теперешних нормах особого самодурства нет, хотя некоторые моменты много еще где можно улучшить. Прихоти есть в головах некоторых чиновников. Присылая ответ на запрос по какой-то теперешней норме, они ссылаются на нормы Госстроя СССР 1988 года. Или пишут отказ и при этом ссылаются на норму, которая на самом деле разрешает перепланировку. Или вот еще взяли моду. Мы подали документы — чиновники их приняли. Далее они должны выдать решение: либо разрешить перепланировку, либо отказать. Решение об отказе должно быть чем-то мотивировано, должны быть ссылки на нормы и правила. Это решение об отказе можно оспаривать в вышестоящих инстанциях, в судах. Но чиновники поступают хитро: начинают звонить и говорить — у вас все равно будет отказ, придите заберите свои документы, переделайте проект. Формально отказа нет — обжаловать нечего, и многие заказчики на это ведутся.

Текст: Александр Лычавко

Обложка: Breather

Незаконная перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы «засвечиваются» по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора — неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора — отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора — также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

1.) В самом «удачном» случае, когда вы просто «забыли» узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.

2.) Часто бывает и так, что работы проводились «с размахом», затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов. Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению. Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ.

Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений. Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа. Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.

Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье.

Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.

Штраф за незаконную перепланировку

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.5 ст 29 ЖК РФ, суд может лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги и подобные прецеденты уже были.

Штрафы от Мосжилинспекции:

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?

Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу «одного окна» центра «Мои документы». Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке. Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Но это самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся — такие работы нарушают санитарные нормы. Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать.

При обычном оформлении перепланировки расширение «мокрых точек» требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола — сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке. Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным. В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки, а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами.

Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?

Запрещенные виды незаконных перепланировок:

— Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
— Превращение жилых помещений в нежилые.
— Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
— Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
— Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.
— Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
— Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
— Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
— Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
— Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
— Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
И некоторые другие виды работ.

Признание перепланировки незаконной

В целом, в действующих законодательных актах достаточно «туманно» прописаны различные условия, при которых перепланировка не может быть согласована. Например, фраза «ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан» может порой трактоваться весьма широко.

Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки «задним числом» обычно проходит со сложностями, нежели согласование только планируемой. И если вы будете самостоятельно заниматься получением необходимых разрешений, то процесс может существенно затянуться. Особенно это касается спорных случаев, либо перепланировок, для которой требуется разработка проектной документации. Нередко, чтобы получить разрешение на уже проведенную самовольную перепланировку приходится обращаться в суд. В этом случае, кроме стандартного пакета документов вам потребуется составление искового заявления о незаконной перепланировке, а точнее, о ее сохранении.

Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае, медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.

Дополнительная информация:

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в:

1) Жилищном кодексе РФ.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность .

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.

Статья 7.21. КоАП Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению:
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах:
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *